Чи можна продати іпотеку з зареєстрованими дітьми?

Дата публікації: вт, 02/11/2020 - 12:43

Аналіз актуальної судової практики щодо реалізації іпотеки на електронних торгах з зареєстрованими дітьми у житлі

Проблема зареєстрованих дітей у іпотеці доволі актуальна та болюча для банків. Велика кількість фінансових установ використовуються судові способи боротьби з позичальниками. Проблеми виникають уже після отримання судового рішення на етапі виконавчого провадження. Виконавець робить запит щодо зареєстрованих у іпотеці осіб, отримує відповідь, що у приміщенні зареєстрована дитина і ось з цього моменту настають проблеми.


1. Щодо дій виконавців при продажу майна на електронних торгах та порядку оскарження результатів торгів

Основним нормативно-правовим актом, який врегульовує питання передачі майна на електронні торги з зареєстрованими дітьми є Інструкція з організації примусового виконання рішень. У пункті 28 розділу VII міститься положення, яке вимагає у виконавця перед подачею заявки на реалізацію житлового майна з зареєстрованими дітьми – звернутися до органу опіки і піклування та отримати дозвіл на реалізацію такої нерухомості. Я ще не зустрічав у своїй практиці, коли б такий дозвіл було надано. Без нього передати майно на торги не можна. Але деякі виконавці ризикують та подають заявки навіть з відмовою органу опіки і піклування. Як наслідок виникають судові спори. Перші з них стосуються оскарження дій виконавця щодо передачі майна на торги. Інші – щодо оскарження результатів торгів за наслідками реалізації майна з зареєстрованими малолітніми дітьми.

По першому випадку є два правових висновки, які зазначені у постановах Верховного Суду: № 751/15667/15-ц від 10.10.2019 року№ 755/10564/18 від 18.12.2019 року. Зазначені дві справи подібні і стосувалися оскарження дій одного і того ж приватного виконавця. Позиція скаржників стосувалася того, що не можна виставляти на реалізацію майно без дозволу органу опіки і піклування. Позиція стягувача та виконавця полягала в тому, що:

  • інструкція не є законом, а положення ЗУ «Про виконавче провадження» та ЗУ «Про іпотеку» не містять положення про необхідність отримання дозволу органу опіки і піклування;
  • дозвіл органу опіки і піклування потрібен лише для договорів, які укладають батьки дитини;
  • дитина була прописана у іпотеці після укладення договору іпотеки, а тому, іпотекодавець не мав права прописувати дитину в предметі іпотеки;
  • кредитор не надавав дозволу іпотекодавця на прописку дійте;
  • іпотекодавець навмисне прописав дитину у предметі іпотеки, щоб не виконувати рішення суду.

У результаті суди стали на сторону боржника та задовольнили скарги на дії виконавця. Своє рішення вони аргументували тим, що:

  • інструкцією прямо встановлено обов’язок отримання дозволу органу опіки і піклування на реалізацію іпотеки. При цьому, якщо дозволу не має, то виконавець не має права виставити майно на торги, а розшукувати інше майно на яке можна звернути стягнення;
  • Інструкція хоч і не є законом, але вона теж врегульовує питання примусової реалізації майна та є обов’язковою для застосуванні;
  • якщо дитина була прописана неправомірно та без відповідної правової підстави, то кредитор має можливість у цивільному порядку захистити свої інтереси, як іпотекодержатель;

Від себе додам, що кредитор не позбавлений оскаржити рішення органу опіки і піклування щодо відмови у задоволенні заяви виконавця про реалізацію іпотеки з зареєстрованими дітьми на електронних торгах. Проте, такої практики судів вищих інстанцій поки не знаходив.

Окремо слід зазначити, що оскарження дій приватного виконавця не призводить до автоматичного повернення вже реалізованого майна. Визнання протиправними дій може бути лише підставою для оскарження самих торгів. Але, думаю, що навіть за відсутності рішення про оскарження дій виконавця можна і торги оскаржити. Усе пов’язано з положеннями ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей». Стаття 12 даного закону визначає повноваження органу опіки і піклування пов’язані з укладенням будь-яких договорів по відношенню до майна яким користуються діти. Так для вчинення будь-якого правочину необхідний дозвіл вказаного органу. Без нього будь-який такий договір можна визнати недійсним. Якщо згадати положення Інструкції з організації примусового виконання рішень, то фактично перед виставленням майна на торги виконавець своїми діями отримує зазначену згоду у відповідності до статті 12 вказаного закону. Тобто, навіть за умови не оскарження дій виконавця щодо направлення майна на торги це не означає, що не можна оскаржити самі результати торгів з підстав відсутності дозволу органу опіки і піклування щодо передачі майна на торги.

Подібна позиція зазначена і в постанові Верховного Суду від 06.02.2018 року № 753/5007/16-ц. Предметом даної справи була скарга щодо визнання протиправною та скасування постанови державного виконавця щодо передачі майна стягувачу у рахунок погашення заборгованості. Суд не розгляну справу по суті, а вказав на те, що скаржником було обрано не вірний спосіб захисту. Суд зазначив, що на підставі даної постанови виконавиця видала акт про передачу майна стягувачу який слугував підставою для реєстрації права власності на іпотеку за кредитором. Колегія суддів вказала, що зазначені документи прирівнюються до правочину – укладення договору купівлі-продажу на публічних торгах, а тому, можуть бути визнані недійсним в судовому порядку. Як наслідок, належним способом захисту буде саме подача позовної заяви, а не скарги на виконавця у питанні оскарження результатів торгів. Цей висновок теж потрібно враховувати. Зустрічав дуже багато ухвал судів перших інстанцій якими поверталися скарги на виконавців з приводу оскарження дій на підставі даного висновку. Це не зовсім правильно, але маємо, що маємо.

2. Щодо реєстрації місця проживання членів власника у іпотеці та їх виселення за рішенням суду.

Деякі кредитори після отримання відмови органу опіки і піклування зверталися до суду з позовними заявами про скасування реєстрації місця проживання дітей у іпотеках без надання дозволу іпотекодержателя. Усі посилаються на положення частини 4 статті 9 Закону України «Про іпотеку» та аналогічні положення іпотечних договорів, які говорять, що іпотекодавець може передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування виключно за згодою іпотекодержателя. Правда суди не дуже сильно звертають увагу на це обмеження.

28.01.2019 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 569/15332/17. Предметом спору було визнання протиправною реєстрацію місця проживання дитини та визнання її такою, що втратила право користування. Касаційний суд погодився з доводами, що дитина була прописана протиправно (хоча думаю особливо ніхто і не розбирався з тим чи мав права власник це робити чи ні). А от з вимого про визнання такою, що втратила право користування – ні. Суд зазначив, що дійсно існує стаття 9 Закону України «Про іпотеку» і нею встановлені певні обмеження щодо передачі майна у користування третім особам, але вони не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім'ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку. Таке право передбачено нормами законодавства, а саме, статтями 29, 405 ЦК України, статтею 156 ЖК Української РСР, статтею 18 Закону України «Про охорону дитинства». А тому, малолітня дитина має право проживати разом зі своїми батьками та не втрачає такого права через незгоду іпотекодержателя з її проживанням у предметі іпотеки. Крім того суд прийшов до висновку, що проживання дитини не позбавляє іпотекодержателя задовольнити свої вимоги, адже він може отримати дозвіл на реалізацію іпотеки у органу опіки і піклування.

16.10.2019 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 234/6602/16-ц. Предметом спору було визнання протиправною реєстрацію третіх осіб у предмет іпотеки, анулювання реєстрації та виселення таких осіб. Свою позицію банк аргументував тим, що судом було задоволено позов банку про звернення стягнення на предмет іпотеки. Після ухвалення судового рішення, позичальник з метою ухилення від виконання рішення суду прописав у предметі іпотеки дітей, які є членами його сім’ї. Як на підставу своїх вимог банк посилався на положення статті 9 Закону України «Про іпотеку» та аналогічні положення договору іпотеки. Суди трьох інстанцій відмовили банку у задоволенні позовних вимог. Суд касаційної інстанції обґрунтував своє рішення тим, що згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б обмежували право членів сім'ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку. На цій підстав суд вказав, що до спірних правовідносин підлягають застосування статті 40 Закону України «Про іпотеку» та стаття 109 ЖК УРСР. Тобто, статті, які регулюють питання виселення, а саме, якщо кредит брався на купівлю іпотеки, то осіб, які проживають у приміщенні можна виселити без надання іншого приміщення для проживання, а якщо кредит брався на інші цілі, то лише з наданням іншого житлового приміщення.

3. Оскарження дій виконавців кредиторами з приводу не виставлення майна з зареєстрованими дітьми на торги.

Ще одним способом, який використовували кредитори з метою передачі іпотеки з дітьми на торги було оскарження дій виконавця. Відповідно після отримання відмови органу опіки і піклування зверталися до суду та хотіли через суд зобов’язати виставити майно на торги. В принципі ідея була хороша, бо можна було б прикритися таким рішенням при оскарженні торгів. Але і тут суди не стали на сторону кредитора.

25.11.2019 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 718/482/15-ц. Предметом справи було оскарження дій приватного виконавця після того, коли останній направив банку відмову органу опіки і піклування у наданні дозволу на виставлення на реалізацію іпотеки з зареєстрованими дітьми та просив вирішити питання з зареєстрованими дітьми. Суд не підтримав скаргу банку та відмовив у її задоволенні. Своє рішення колегія аргументувала тим, що враховуючи вимоги Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», а також положення Інструкції з організації примусового виконання рішень і Порядку реалізації арештованого майна, державний виконавець або приватний виконавець зобов'язаний у разі передачі на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, отримати попередню згоду органу опіки та піклування або відповідне рішення суду. На виконання зазначених вимог виконавець звернувся до органу опіки і піклування та отримав відмову, а тому, діяв у повній відповідності з нормами Закону. На основі зазначеного суд у задоволенні скарги відмовив.

4. Прописка дітей у іпотеці, які не є членами сім’ї власника.

Одним доволі популярним способом унеможливлення виставлення на торги майна є прописка дітей, які взагалі не мають ніякого відношення до власника іпотеки. Мається на увазі не є членами його сім’ї. З цього приводу хочу звернути увагу на один дуже цікавий правовий висновок Верховного Суду.

06.06.2018 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 766/10554/16-ц. Предметом спору було оскарження торгів та зустрічного позову нового власника про виселення та зняття з реєстрації зареєстрованих осіб. Суд відмовив у задоволенні первісного позову та задовольнив зустрічний. Свою позицію колегія суддів аргументувала тим, що прописані особи ніколи не були власниками квартири, а тому, реєстрація місця проживання малолітньої дитини у такому майні не породжує для неї права власності чи користування таким житлом. Таким чином, можна стверджувати, що виконавцю не потрібно було отримувати дозвіл органу опіки та піклування для виставлення відповідного майна на торги.

5. Дозвіл органу опіки і піклування необхідних лише при укладенні договору іпотеки, а при реалізації на електронних торгах - ні.

На противагу вищезазначеній практиці є і протилежні правові позиції судових інстанцій. У своїйпостанові від 15.05.2019 року № 678/301/12 Велика Палата Верховного Суду розглядала питання реалізації предмету іпотеки на електронних торгах з зареєстрованими дітьми. Одним з аргументів позивача було те, що торги відбувалися з зареєстрованими дітьми, а тому, так як виконавець не отримав дозволу органу опіки та піклування, то реалізація майна на торгах є недійсними. Колегія судді прийшла до висновку, що реалізація майна на торгах прирівнюється до укладення договору купівлі-продажу та результати торгів можуть бути визнані недійсними в судовому порядку. Проте, суд не знайшов факту порушення виконавцем прав та законних інтересів зареєстрованої дитини. Судді зазначили, що «судом апеляційної інстанції обґрунтовано зазначено про відсутність порушення статей 17, 18 Закону України від 26 квітня 2001 року № 2402-III «Про охорону дитинства», статті 12 Закону України від 02 червня 2005 року № 2623-IV «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» внаслідок проведення прилюдних торгів та продажу предмета іпотеки, оскільки за змістом вказаних вище правових норм дозвіл органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, право користування яким мають неповнолітні, необхідний на момент укладення договору іпотеки».

Подібна правова позиція була зазначена у постанові Верховного Суду № 666/288/16-ц від 27.11.2019 року тапостанові Верховного Суду № 678/301/12 від 15.05.2019 року. Також, подібний правовий висновок був зазначений у постанові Верховного Суду № 754/15589/14-ц від 02.10.2019 року.

6. Якщо дитина має двох батьків, які зареєстровані за різними адресами проживання, то дитина може проживати разом з одним з батьків.

25.07.2019 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 202/7730/17. Предметом розгляду справи було оскарження торгів та однією з підстав було те, що разом з позивачем проживають її малолітні діти. Але суд не погодився з аргументами позивача та вказав, що «положеннями статті 29 ЦК України встановлено, що місцем проживання фізичної особи до чотирнадцяти років, є місце проживання її батьків або одного з них. Відповідно до матеріалів справи батько неповнолітніх дітей ОСОБА_9 значиться зареєстрованим за адресою : АДРЕСА_2. Суди попередніх інстанцій дішли правильного висновку, що діти мають права на проживання за адресою проживання свого батька». Таким чином, виконавцем не було допущено положень закону при реалізації нерухомого майна на електронних торгах.

 

Як наслідок можна констатувати, що станом на момент написання статті існує проблема зареєстрованих дітей у іпотеці, яка ускладнює реалізацію прав кредитора за рахунок майна боржника і її дуже складно вирішити. Більше того судова практика по сьогоднішній день не дає однозначної відповіді на питання чи можна реалізувати майно з зареєстрованим дітьми чи ні.  Дану проблему можна вирішити наступним чином:

  • Подати позовну заяву про звернення стягнення на предметі іпотеки та виселення усіх зареєстрованих осіб (якщо кредит брався на купівлю іпотеки);
  • Подати позову заяву про скасування реєстрації місця проживання та виселення дітей, які не є членами сім’ї власника або знайти виконавця, який виставить майно на торги з реєстрацією таких дітей;
  • Якщо виставляти майно на електронні торги з зареєстрованими дітьми та за відсутності згоди органу опіки та піклування на реалізацію такого майна – зібрати якомога більше доказів на підтвердження того факту, що діти фактично не проживають у предметі іпотеки;
  • Якщо питання з зареєстрованими дітьми не можна ніяким чином вирішити, то звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у відповідності до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме, шляхом реєстрації права власності за кредитором. Якщо у іпотечному договорі є відповідне застереження, то згоди на перереєстрацію іпотеки у органу опіки і піклування отримувати не потрібно.
Адвокат Курочкін Олександр
 traya

Схожі публікації

Чи виселятимуть українців з єдиного житла, яке в іпотеці?
Як захистити інвестиції в новобудову в разі розірвання договору з забудовником?
Якщо предмет іпотеки не в повному обсязі придбаний в кредит, виселити без надання іншого житла не можна
Особливості припинення права особи на частку у спільному майні
Вартість столичної нерухомості та динаміка росту цін з початку року - дані OLX
Купівля житла в новобудові: поради юриста, як захистити себе та не втрапити у халепу
Ділянка під багатоквартирною новобудовою в оренді або власності забудовника - які переваги та недоліки?
Одночасно з правом власності на будинок переходить і право власності на землю
Виселяють з квартири за борги! За що можна позбутись майна?
Податкове зобов’язання з ПДФО, яке виникло за прощеним (анульованим) кредитом, отриманим для придбання житла, можна розстрочити

Галерея (відео / фото)