Ділянка під багатоквартирною новобудовою в оренді або власності забудовника - які переваги та недоліки?

Дата публікації: вт, 11/26/2019 - 14:50

Придбання нерухомості в новобудові – земельне питання. Ділянка під забудову в оренді або у власності забудовника: переваги та недоліки для інвестора.

Наявність прав на користування або володіння земельною ділянкою – одне з найважливіших питань в будівництві. Тому, купуючи квартиру в новобудові, попередньо переконайтеся, що забудовник оформив всі необхідні документи на землю.

Як перевірити земельну ділянку під новобудовою

Ділянка може бути власністю забудовника або перебувати в оренді. Якщо компанія володіє землею, її права підтверджуються документом про право власності (акт, свідоцтво, довідка), договором купівлі-продажу, рішенням органів місцевої влади тощо.

Розпоряджаючись територією на правах оренди, забудовник повинен мати відповідний чинний договір. Крім того, тут може мати місце ще один інструмент врегулювання взаємовідносин між власником землі та орендарем – суперфіцій.

Суперфіцій – альтернатива оренді, яка дозволяє забудовнику відчужувати право користування ділянкою. Такий порядок не поширюється на державні та комунальні землі за винятком випадків переходу права власності на нерухомість, яка тут знаходиться (ст. 413 Цивільного кодексу). На відміну від оренди цей тип договорів заключають виключно для будівництва.

Якщо будівельній компанії нема чого приховувати, співробітники без проблем нададуть інвестору ці папери для ознайомлення. Переходити до етапу оформлення угоди варто, переконавшись, що документи на землю оформлені належним чином. Візьміть у забудовника копії договорів, актів, рішень і проконсультуйтеся з приводу них у юриста.

Дізнайтеся, кому належить земля під будинком та її цільове призначення. Інформацію видає Держгеокадастр. Для цього зверніться із заявою в Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП). Оформлення довідки платне.

Подивитися форму власності та цільове призначення земельної ділянки можна також в публічній кадастровій карті. Землі повинні бути призначені для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків. Якщо цільове призначення територій не збігається з фактичним використанням, то навіть за відсутності інших проблем ви зіткнетеся з труднощами під час оформлення права власності на квартиру.

Ділянка під забудову в оренді: на що звернути увагу

Основна кількість новобудов зводиться на ділянках, взятих в користування за договором оренди або суперфіцію. Це вигідніше та простіше для забудовника, ніж придбання землі. Після завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію території переходять в постійне користування організації, яка обслуговує будинок (ст.42 Земельного кодексу). На підставі цього ж закону ОСББ може приватизувати землю, якщо будинок знаходиться у спільній сумісній власності власників нерухомості.

Проблемним моментом під час зведення будинку на ділянці, взятій в тимчасове користування, може стати закінчення терміну оренди землі до завершення будівництва. За умови дотримання забудовником вимог контракту проблем виникнути не повинно, і договір продовжать. Але якщо орендар порушував встановлені норми і порядки, йому можуть відмовити в укладенні нової угоди. Тому важливо звернути увагу на наступне:

  • репутацію будівельної компанії;
  • термін дії договору на користування ділянкою (рекомендовано не менше 5 років);
  • права та обов’язки забудовника згідно договору оренди або суперфіцію.

Недотримання умов з боку забудовника також може спричинити судові розгляди щодо розірвання чинної угоди. Визнавши контракт недійсним, подальше будівництво стане незаконним.

Ділянка у власності забудовника: особливості

Якщо будівельна компанія – власник земельної ділянки, ризики, пов'язані з незаконністю забудови території мінімізуються. Тут відсутня третя сторона, яка може вплинути на процес будівництва, пред'явивши свої права на ділянку.

Після здачі об'єкта в експлуатацію права власності на території переходять до обслуговуючої організації, ОСББ (ст.42 Земельного кодексу). Порядок передачі землі від забудовника не має чіткого регламенту, але здійснюється в рамках чинного законодавства. Через те, що земля вже є приватною власністю, квартировласники можуть бути впевнені, що ділянка буде законно передана у власність обслуговуючій організації.

Крім того, що в такому випадку мінімізовані ризики, вартість житла в будинку, зазвичай, буде вища, адже забудовник включає в неї витрати, пов'язані з придбанням земельної ділянки. Купівля землі обходиться компанії дорожче оренди, що в підсумку відображається на вартості квадратного метра житла.

У питанні вибору забудовника не так важливо, будує він будинок на орендованій або власній землі, як його досвід і репутація, що підтверджують відсутність проблем в земельних питаннях в минулому. Але в будь-якому випадку інвестору необхідно переконатися, що документи на землю приведено в порядок, а будівельна компанія зводить будинок на ділянці відповідно з цільовим призначенням.

Автор Віталій Скакун, dom.ria.

Схожі публікації

Галерея (відео/фото)