Купуєте квартиру в новобудові: 10 питань, які варто поставити у відділі продажу

Дата публікації: пн, 05/18/2020 - 09:56

Коли ви порівнявши варіанти пропонованих ЖК, вивчили сайти об’єктів та, нарешті, визначились, бо вам сподобалось місцезнаходження, ціна й архітектура будинку, прямуєте до відділу продажу за вказаною адресою і… Що запитати та на що звернути увагу?

Наводимо нижче 10 першочергових питань з рекомендаціями експертів, що допоможуть з'ясувати, чи очікувати вам, як інвестору, значних ризиків від об’єкту інвестування.

 

1. Чи є документи, що підтверджують право на землю?

Все починається з землі, на якій будується будинок, а саме з наявності прав на неї у замовника будівництва та відповідного цільового призначення земельної ділянки.

Попросіть для ознайомлення документ, що підтверджує права на земельну ділянку. Наприклад:

  • документи, які підтверджують, що земля перебуває у власності: до 2013 року – державний акт на право власності на земельну ділянку, з 2013 року – свідоцтво про право власності або договір купівлі-продажу з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності;

  • документи, що підтверджують права користування земельною ділянкою забудовником: державний акт на право постійного користування або договір оренди (може бути також суборенди або суперфіцію). Увага! Права за договором мають бути обов’язково зареєстровані в установленому законодавством порядку.

Важливо: в зазначених документах, зокрема, вказується цільове призначення землі. Так, якщо ви інвестуєте в квартиру в житловому будинку, то земельна ділянка має бути для житлового будівництва. Слід брати до уваги, що якщо ділянка належить до земель громадської забудови, а вказане цільове призначення "для будівництва готельно-торгового комплексу" або "для реконструкції майнового комплексу", то будівництво жилого будинку буде порушенням, а отже, і можливою перепоною для прийняття об’єкту в експлуатацію.

Також значні ризики несе інвестування у ЖК, якщо цільове призначення визначено як "для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)". Таке призначення дозволяє будівництво індивідуального одноквартирного, дачного чи садового будинку, але не зведення багатоповерхівки.

 

2. Вихідні дані відповідають намірам забудови?

Розроблення проектної документації на будівництво починається з отримання вихідних даних, а саме з містобудівних умов та обмежень. Вони повинні бути наявні, відповідати намірам забудови та мають бути видані на ту земельну ділянку, де здійснюється будівництво.

Необхідно уважно ознайомитись з цим документом та у разі наявності покладених зобов’язань замовника погодити певні проектні рішення з відповідними органами, визначити та дізнатися про наявність цих погоджень.

Крім того, вихідними даними можуть визначитись додаткові вимоги в частині обов’язкового проектування об’єктів соціальної сфери (дитячих садочків, шкіл) або необхідність отримання технічних висновків стосовно впливу будівництва на прилеглі та сусідні будівлі. Обов’язкове виконання всіх вимог є однією з умов прийняття об’єкту до експлуатації.

 

3. Чи є дозвіл на виконання будівельних робіт?

Звичайно, законних ознак будівництва немає, якщо забудовник не може надати вам дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Держархбудінспекцією (її територіальним органом) або виконавчим органом місцевої ради з питань архітектури.

Переконайтеся, що об’єкт, у який ви вирішили інвестувати, зазначений у найменуванні дозволу. Тобто, якщо ви інвестуєте у квартиру в ЖК, то і цільове призначення земельної ділянки, і містобудівні умови та обмеження, і найменування дозволу повинні передбачати житлове будівництво.

Документом, що надає право на виконання будівельних робіт до 10.06.2017 року є декларація про виконання будівельних робіт, якщо об’єкт відноситься до ІІІ категорії складності; або дозвіл на виконання будівельних робіт, якщо об’єкт належить до ІV-V категорії складності. З 10.06.2017 року на будівництво об’єктів, що належать до СС2 та СС3 класів наслідків, має бути отримано дозвіл на виконання будівельних робіт.

Іноді вам можуть надати декларацію або повідомлення на виконання підготовчих робіт. Звертаємо увагу, що вони не дають права на будівельны роботи і не є запорукою отримання дозвільного документа в майбутньому.

 

4. Чи відповідає об'єкт будівництва експертному звіту?

Не дивлячись на те, що цей документ є обов’язковим, забудовники рідше за все надають його інвесторам. Експертним звітом встановлюється клас наслідків та передбачені основні технічні показники об’єкта з розподілом на черги. Якщо забудовник обіцяє вам в третю чергу будівництва збудувати дитячий садок, але в експертному звіті про це немає згадки, то, скоріш за все, вас вводять в оману. Будівництво дитсадка має бути запроектовано документацією, а отже, і відображено в звіті про проходження експертизи.

Якщо вам надали експертний звіт на коригування проектної документації, поцікавтесь у забудовника, чи було подане повідомлення про внесення змін до дозволу на підставі здійсненого коригування. Наявність зазначеного повідомлення є обов’язковим у випадку внесення змін до проекту для їх узаконення.

 

5. Чи фігурує об’єкт у судових справах?

При підготовці до зустрічі з менеджерами у відділу продажу, радимо користуватися всіма доступними ресурсами: інформаційними базами даних, реєстрами, геопорталами. Одним з таких ресурсів є Єдиний державний реєстр судових рішень. З його допомогою можна встановити результати розгляду судових справ щодо об'єкта, який вас цікавить.

Певна річ, наявність судового спору щодо заборгованості генпідрядника в 50 тис грн не вплине на законність будівництва та прийняття об'єкта до експлуатації. А ось наявність кримінального провадження щодо перевищення повноважень при укладенні інвестиційного договору між землекористувачем та забудовником – несе суттєві ризики, які можуть вплинути на можливість закінчення будівельних робіт.

 

6. Скільки учасників будівництва та хто вони?

Зазвичай використовують термін "забудовник". Як правило, він поєднує 2 поняття: "замовник" та "девелопер". Перший визначений нормативно та відповідно до містобудівного законодавства замовником будівництва є власник (користувач) земельної ділянки. Саме тому, зазвичай, юридична особа, що зазначена у дозвільному документі, не є відомою будівельною фірмою.

Другий не визначений нормативними документами. Девелопер зазвичай будує свою репутацію за рахунок об'єктів, які він будує, та історії, яку має. Діяльність девелопера потребує вивчення: скільки років на ринку, яка кількість успішно реалізованих об’єктів та тих, що наразі будуються тощо.

Девелопер здійснює підприємницьку діяльність у сфері будівництва щодо ідеї та розробки проекту, маркетингу, організації залучення інвестицій. Формально він може не бути замовником або генеральним підрядником будівництва. Тому у відділі продажу треба з'ясувати, яким чином пов'язані замовник та девелопер.

Окремої уваги потребує вивчення ситуації, якщо в документах значиться 2 і більше забудовника або рекламні матеріали говорять про 2 і більше девелоперів. Тут важливо визначити, хто бере обов’язки перед інвестором за договором і чи має ця особа законні підстави це робити.

У випадку, коли власником (користувачем) земельної ділянки виступає держорган чи держпідприємство, військова частина тощо, радимо отримати відповідь, як це може вплинути на інвестора. Запитайте, чи існують додаткові умови, визначені домовленостями із держустановою, що можуть вплинути на виконання обов'язків перед інвестором та їх строки. Відповідь на це питання рекомендовано зазначити у письмовій формі у договорі.

 

7. Який клас енергоефективності будівлі?

Зростання витрат на комунальні послуги турбує кожного власника нерухомості. Тому зараз одним із найактуальніших напрямків при виборі будинку є його енергоефективність, тобто здатність будівлі використовувати меншу кількість енергії для підтримання необхідного мікроклімату в приміщенні.

З 1 липня 2019 року енергетичний сертифікат щодо об’єкта будівництва є складовою частиною проектної документації на будівництво, де визначається клас енергоефективності, аналіз проектних характеристик огороджувальних конструкцій та інженерних систем, і надаються рекомендації щодо підвищення рівня енергоефективності.

Інвестору не має потреби вивчати, наприклад, характеристики матеріалу утеплювача щодо водопоглинання, стійкості до змін температури, горючісті та паропроникності. Достатньо ознайомитись у відділі продажу з сертифікатом, у якому вже встановлений відповідний клас, рівень витрат енергоресурсів. Клас енергетичної ефективності за питомою енергопотребою встановлюється від А до G, де клас "А" – високий рівень енергоефективності, максимально якісне житло, а "G" – низький. Зверніть увагу, що з 1 грудня 2019 року вступила норма щодо проектування житлових будинків за класом енергоефективності не нижче "С".

 

8. Яким є тип договору та схема інвестування?

Сьогодні забудовник самостійно обирає форму фінансування будівництва. Найчастіше зустрічаються такі: через фонд фінансування будівництва; шляхом емісії цільових облігацій; попередній договір купівлі-продажу квартири; договір купівлі-продажу майнових прав.

Необхідно уважно ознайомтеся з умовами договору та звернути увагу на:

  • предмет договору, а саме на чіткі характеристики об’єкту інвестування (секція, поверх, номер та площу квартири, вартість квадратного метра тощо);

  • суму і порядок оплати (частини, обсяг, терміни, умови інвестування тощо);

  • які підтверджуючі документи ви після цього отримуєте;

  • чітко передбачені терміни здачі об’єкту в експлуатацію (зокрема, чи передбачена відповідальність за невиконання зобов’язань забудовника за прострочення введення об'єкта в експлуатацію);

  • на кого покладається обов’язок реєстрації права власності;

  • можливість перепланування квартири та його вартість;

  • умови дострокового розірвання договору та повернення коштів (зокрема, чи передбачене повернення коштів у разі невиконання зобов'язань забудовником);

  • порядок процедури переуступки права третім особам, вартість переуступки;

  • чи передбачене обов’язкове підписання договору з експлуатаційною організацією.

Однією із найважливіших умов договору є ціна. І тут неможливо скласти вичерпну інструкцію на що дивитись. Кількість маніпуляцій в цьому питанні нескінченна. Але щонайменше запитайте, як питання курсу гривні відображене в договорі.

Слід зазначити, що жодний з договорів, що сьогодні використовують при підписанні угод на етапі будівництва, не може 100%-во захистити право на отримання об’єкту інвестування у власність і не страхує від ризиків подвійного продажу квартир, банкрутства забудовника або не введення об’єкта в експлуатацію.

 

9. Якими є показники екологічного стану середовища, де будується ЖК?

Нікому не буде до вподоби сусідство ЖК з сміттєпереробним заводом або біля місця захоронення ртутних відходів. Водночас екологія в сфері архітектурної діяльності не обмежується тільки впливом шкідливих факторів, що мають місце на сусідніх земельних ділянках.

Поцікавтеся у забудовника щодо:

  • заходів боротьби із забрудненням навколишнього середовища;

  • використання сертифікованих екологічних матеріалів (основним джерелом забруднення повітря у житлових будівлях є виділення токсичних речовин з будівельних і оздоблювальних матеріалів і конструкцій);

  • якості внутрішнього повітря (для забезпечення збалансованого іонного складу повітря необхідна добре налагоджена система провітрювання приміщень);

  • якості та чистоти повітря ззовні будівлі, як це встановлювали;

  • якості та чистоти води.

 

10. Хто буде обслуговувати будинок після введення в експлуатацію?

Замовник зобов’язаний передати збудований та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом 120 календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Чи обрати управителем організацію, чи створити ОСББ – вирішує власник (співвласники). Проте провести збори співвласників щодо обрання управителя або створити у будинку ОСББ, можна після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень.

У випадку первинної реєстрації права власності за забудовником чи певним фондом, можливий варіант укладення ним договору зі "своєю" експлуатуючою організацією з погодженими нав’язаними тарифами. Також можливий варіант, коли обов’язок укладання договору з відповідною організацією прямо передбачений у договорі. Тому важливо одразу обумовити питання обслуговування будинку з забудовником на етапі здійснення інвестування.

 

Підкреслюємо, забудовник зобов’язаний надати повну інформацію щодо об’єкту інвестування та ви маєте законне право отримати відповіді. Якщо у відділу продажу вам не можуть дати відповіді на питання, що перелічені вище, існує ризик, що забудовник здійснив порушення, а отже, йому загрожує протидія з боку органів, що мають контролювати законність будівництва.

obozrevatel. Нерухомі

 

Схожі публікації

відео / фото