Попередній договір купівлі продажу квартири, без нотаріального посвідчення, нікчемний

Дата публікації: чт, 03/12/2020 - 13:45

Трьохсторонній попередній договір купівлі квартири, за участю агентства нерухомості, без нотаріального посвідчення, нікчемний і є авансом.

Верховний суд залишив в силі Рішення суду першої інстанції, яке мотивоване тим, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, а тому підлягають стягненню з відповідача одержані кошти за цим правочином.

Постанова Верховного Суду від 26 червня 2010 року у справі №727/7001/16-ц

 

Зміст постанови Верховного Суду у справі про повернення коштів за попереднім договором купівлі продажу нерухомості, який укладений за участі агентства нерухомості, без нотаріального посвідчення.

 

  1. У вересні 2016 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа – агентство нерухомості «Герман» в особі фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , про захист прав споживача шляхом застосування наслідків нікчемного правочину та відшкодування моральної шкоди.

  2. Позовна заява мотивована тим, що 29 грудня 2014 року вона, як покупець, уклала з Агентством нерухомості «Герман», в особі фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , а також з ОСОБА_2 , як власником квартири АДРЕСА_1 , договір, за умовами якого власник та покупець зобов`язувалися в майбутньому у вказаний пунктом 2.3. договору строк укласти та нотаріально посвідчити договір відчуження квартири, що розташована по АДРЕСА_2 , в свою чергу, заплатить власнику вартість об`єкта на умовах, які передбачені договором та було визначено, що відповідно до пункту 2.3 договору основний договір відчуження об`єкта повинен бути укладений між власником і покупцем та нотаріально посвідчений не пізніше 20 січня 2015 року.

  3. Для забезпечення виконання договору позивач, як покупець, передала власнику в рахунок належних за договором відчуження об`єкта платежів аванс у розмірі 18 500 грн, що еквівалентно 1 000 доларам США, а 29 грудня 2014 року вона уклала з Агентством нерухомості «Герман», в особі фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , як виконавцем, договір про надання послуг, відповідно до якого виконавець зобов`язався створити умови для проведення переговорів, розрахунків і укладання необхідних договорів між замовником та продавцем об`єкта, організацію укладання і нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта.

  4. У зв`язку із тим, що відповідач ОСОБА_2 не виконував свій обов`язок і ухилявся від укладення основного договору відчуження квартири, 20 січня 2015 року та 10 березня 2015 року було переукладено та визначено нові терміни і обов`язки трьохсторонній договір між нею, ОСОБА_1 , як покупцем, Агентством нерухомості «Герман», в особі фізичної особи – підприємця ОСОБА_3 , а також і самим ОСОБА_2 , як власником. А саме, ОСОБА_2 прийняв на себе обов`язок укласти з нею договір про відчуження об`єкта не пізніше 15 квітня 2015 року.

  5. Вказувала, що ОСОБА_2 , відмовившись укладати договір про відчуження квартири по АДРЕСА_2 , ігнорує її обґрунтовані вимоги повернути сплачену йому суму авансу в розмірі 18 500 грн, що було еквівалентно 1 000 доларам США.

  6. Оскільки трьохсторонній попередній договір, який бувукладений 29 грудня 2014 року, є нікчемним, не відповідає вимогам частини 1 статті 635 ЦК України, відповідно до якої попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі, просила позовні вимоги задовольнити.

  7. Також указувала, що через неправомірні дії відповідача ОСОБА_2 вона зазнала сильного нервово-емоційного стресу та хвилювання, оскільки втратила значну кількість грошових коштів, які передала відповідачу та не могла користуватися своїм майном (коштами) вже протягом тривалого часу.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

  1. Заочним рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 05 січня 2017 року позов задоволено частково.

Застосовано до договору від 29 грудня 2014 року, укладеного між Агенством нерухомості «Герман», в особі фізичної особи-підприємця

ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , наслідки нікчемного правочину та стягнуто з ОСОБА_2 на корить ОСОБА_1 25 015,34 грн, отримані на виконання нікчемного правочину. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

  1. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, а тому підлягають стягненню з відповідача одержані кошти за цим правочином.

Короткий зміст ухвали ня суду апеляційної інстанції

  1. Ухвалою апеляційного суду Чернівецької області від 11 липня 2017 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 відхилено. Заочне рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 05 січня 2017 року залишено без змін.

  2. У касаційній скарзі, поданій у липні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_2 просить скасувати ухвалені у справі судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

  3. Заперечення ОСОБА_1 та агентства нерухомості «Герман» в особі фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на касаційну скаргу зводяться до того, що висновки суду відповідають встановленим обставинам справи, суд правильно застосував норми матеріального права, а доводи касаційної скарги є необґрунтованими, висновки суду не спростовують, на їх законність не впливають.

 

  1. Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

  1. 29 грудня 2014 року ОСОБА_1 з Агенством нерухомості «Герман», в особі фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 уклала договір, за умовами якого власник ОСОБА_2 та покупець ОСОБА_1 зобов`язувалися в майбутньому в строк, вказаний у пункті 2.3. договору, укласти і нотаріально посвідчити договір відчуження квартири, що розташована по АДРЕСА_2 . Згідно умов договору власник передає позивачу у власність квартиру, а покупець має заплатити власнику вартість об`єкта на умовах, які передбачені договором.

  2. Відповідно до пункту 2.3 договору основний договір відчуження об`єкта мав бути укладений між відповідачем і позивачем та нотаріально посвідчений не пізніше 20 січня 2015 року. Для забезпечення виконання договору позивач передала ОСОБА_2 в рахунок належних з неї за договором відчуження об`єкта платежів, аванс у розмірі 18 500 грн, що на той час було еквівалентно 1 000 доларам США.

  3. У зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не виконував свій обов`язок і ухилявся від укладення основного договору відчуження квартири, 20 січня 2015 року було переукладено договір між позивачем ОСОБА_1 , Агенством нерухомості «Герман», та ОСОБА_2 , на нові терміни, за яким ОСОБА_2 прийняв на себе обов`язок укласти з позивачем договір про відчуження об`єкта не пізніше 28 лютого 2015 року, а в подальшому новий термін було визначено не пізніше 15 квітня 2015 року.

  4. ОСОБА_2 не виконав свій обов`язок і ухилявся від укладення основного договору відчуження об`єкта, проте не повернув авансовий платіж, наданий позивачем за укладання договору про відчуження об`єкта – квартири, що розташована по АДРЕСА_2 , ОСОБА_2 , у розмірі 18 500 грн, що на той час було еквівалентно 1 000 доларам США.

  5. ОСОБА_1 придбала іншу квартиру – АДРЕСА_3 .

  6. Правовідносини сторін випливають з укладеного між ними попереднього договору, правовим наслідком якого є укладення основного договору про купівлю – продаж квартири

АДРЕСА_4 . Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

  1. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

  2. Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

  3. Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

  4. Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

  5. З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс – це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку не виконання зобов`язання.

  6. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

  7. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

  8. Встановивши, що між сторонами досягнуто домовленості про купівлю-продаж квартири, в рахунок попередньої оплати вартості вказаного майна ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 18 500 грн, що на той час було еквівалентно 1 000 доларам США та було авансовим платежем за укладання договору про відчуження об`єкта, однак договір купівлі-продажу не був укладений, тобто з причин невиконання продавцем своїх договірних зобов`язань, досягнутих між сторонами 29 грудня 2014 року при укладенні попереднього договору, тобто передана позивачем відповідачу грошова сума є авансом та підлягає поверненню позивачу.

  9. Доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність оскаржуваних судових рішень не впливають, фактично зводяться до необхідності переоцінки доказів та незгоди з оцінкою доказів, наданою судом, а також пов`язуються з необхідністю встановлення обставин, які, на думку заявника, встановлені судом неповно і неправильно. Переоцінка доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції згідно з вимогами статті 400 ЦПК України.

  10. При вирішенні даної справи суд правильно визначив характер правовідносин між сторонами, вірно застосував закон, що їх регулює, ухвалене судове рішення відповідає критеріям законності і обґрунтованості.

Автор Адвокат Київ 

Схожі публікації

відео / фото