Порядок проверки квартиры при покупке на вторичном рынке в Украине

Принципиальное условие подготовки договора купли-продажи недвижимости — согласие продавца предъявить покупателю оригиналы необходимых документов.

Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель.

Как покупателям самостоятельно проверить документы продавца, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры?

При продаже квартиры через агентство недвижимости продавец обязан выплатить гонорар его специалистам. В Украине в начале 2018 года размер гонорара риэлторов зафиксирован в диапазоне 2-6% от суммы договора купли-продажи. Продавцы стремятся сократить размер обязательных выплат при совершении договора и предлагают покупателям заключить сделку, не обращаясь к риэлторам.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.

Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи

Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:

1. Паспорт:

- для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры —возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;

- для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру — бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

6. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек которые берет нотариус в мент подписания основного договора. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.

9. Отчет о оценке рыночной стоимости квартиры.

10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.

недвижимость

Что покупатель проверяет в документах продавца

Паспорт. В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности. В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

- нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);

- Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;

- нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

- купли-продажи;

- мены;

- дарения;

- наследственного договора;

- пожертвования;

- ренты;

- пожизненного содержания;

- приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;

- решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества. Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

- вещных прав и отягощений недвижимости;

- запретов на отчуждение имущества;

- ипотек;

- едином реестре должников.

При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами. Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

- нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;

- выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке. Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры. Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости. Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества.

Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств. Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.

2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.

3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.

4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.

5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.

6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн должны проводиться через банковские структуры.

Источник: domik.ua

Схожі публікації

Галерея