Порядок оформлення права власності на квартиру в новобудові

Дата публікації: чт, 10/21/2021 - 20:03

 

Купівля квартири в новобудові – це доволі складний і довгий процес. Від моменту підписання договору із забудовником і до моменту одержання ключів від омріяної квартири проходить як правило не один рік. Особливо, якщо квартира в новобудові купувалась ще на ранніх стадіях будівництва. Однак, так чи інакше – найважливішим моментом у всій цій операції є  звичайно оформлення документів про право власності на квартиру.

Як це відбувається з новобудовами? Які документи вимагати від забудовника для оформлення права власності на квартиру? Які важливі юридичні моменти слід врахувати при оформленні нерухомості? Куди звертатись за документами на квартиру і на якому етапі? На всі ці питання Ви отримаєте відповіді від кваліфікованих юристів з питань нерухомості. Звичайно, якщо дочитаєте цю публікацію до кінця.

Отож про все по порядку…

 

КОЛИ МОЖНА ОФОРМЛЯТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ?

Процес будівництва житла – достатньо тривалий і складний. Він складається з багатьох етапів. Інвестору в житлову нерухомість та покупцю квартири важливо чітко розуміти усі етапи спорудження житла. Отже, після одержання дозволу на будівництво будинку, забудовник розпочинає будівельні роботи. На цьому етапі він вправі продавати майбутні квартири, залучаючи кошти в будівництво. На цьому етапі покупці підписують різноманітні договори на купівлю квартири в новобудові. Залежно від обраної забудовником схеми залучення коштів, різними будуть юридичні механізми набуття житла у власність.

Після завершення будівництва, забудовник зобов’язаний провести кінцеву технічну інвентаризацію новозбудованого будинку та  подати документи про введення будинку в експлуатацію до компетентного органу з питань  архітектурно-будівельного контролю. Станом на сьогодні – таким органом залишається ДАБІ. Однак, після завершення реформування органів ДАБІ, (яке наразі триває), цей орган скоріш за все зміниться.

Кінцевим документом, який свідчить про готовність будинку до експлуатації є сертифікат готовності будинку. Інформація про готовність будинку повинна бути відображена на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва (www.e-construction.gov.ua).

Після введення будинку в експлуатацію, Забудовник вживає заходів по присвоєнню поштової адреси новозбудованому об’єкту нерухомості. Це питання відповідно до останніх змін можна вирішити також і на стадії будівництва, подавши відповідні документи до дозвільного органу. Кінцевим результатом є одержання забудовником документа про присвоєння поштової адреси.

Маючи сертифікат готовності та присвоєну поштову адресу, будинок може набувати статусу нового об’єкту нерухомого майна та підлягає реєстрації у реєстрі речових прав.

Це означає, що потенційні власники квартир, які уклали із Забудовником відповідні договори купівлі-продажу, можуть розпочати процедуру реєстрації прав на квартиру та набути документ про право власності.

 

ЯКИЙ ДОКУМЕНТ ПІДТВЕРДЖУЄ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ?

Відповідно до чинного законодавства, будь-який об’єкт нерухомості повинен бути зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому, усі квартири в новозбудованому будинку підлягають внесенню до  Державного реєстру речових прав на підставі поданих заявником документів.

Процедура державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомості врегульована законодавчо. Зокрема, базовими нормативними документами, які визначають порядок реєстрації права власності на квартири в новобудовах, є:

  • Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
  • Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (з наступними змінами і доповненнями)

Відповідно до вказаних нормативних актів, документом, який посвідчує право власності на об’єкт нерухомості є відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Вказаний документ видається на підставі проведення реєстраційних дій нотаріусом або державним реєстратором.

 

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОТРІБНО ПОДАТИ ДЛЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ?

Перелік документів, які повинні подаватись державному реєстратору є доволі різноманітним. Адже він великою мірою залежить від обраної забудовником схеми залучення коштів від покупців квартир.

Кожна схема фінансування будівництва (Фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування, договори купівлі-продажу майнових прав, житлово-будівельні кооперативи, цільові облігації тощо) має свої особливості.

Зокрема, відповідно до п.79 Порядку реєстрації, «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подаються:

1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об’єкта інвестування.

У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об’єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;

2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо);

3) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

4) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна);

5) документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції, – у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об’єкт нерухомого майна).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Таким чином, інвестору ще на етапі підписання договору із забудовником слід чітко розібратись з переліком документів, який він має подати для реєстрації права власності на квартиру в майбутньому.

Деякі договори із забудовником врегульовують процедуру надання документів для реєстрації квартири. Їх перелік як правило не є вичерпний. Але інвестору важливо переконатись в тому, що договір із забудовником містить обов’язок забудовника надати необхідні для реєстрації документи.

Це стосується насамперед технічного паспорта на квартиру (з фактичними та актуальними замірами), сертифікату готовності та документа про присвоєння поштової адреси.

 

ДОДАТКОВІ ДОКУМЕНТИ ДЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Хоча порядок реєстрації права власності не містить окремих додаткових документів, які підтверджують факт набуття прав на квартиру в новобудові, на практиці дуже багато нотаріусів та державних реєстраторів вимагають їх для того аби зайвий раз пересвідчитись у законності прав заявника на нерухомість.

Зокрема, самим договором із забудовником часто передбачено необхідність підписання кінцевого акта приймання-передачі квартири. Залежно від юридичної конструкції схеми залучення коштів в будівництво, ці акти можуть мати різну назву «Акт приймання-передачі квартири», «Акт приймання-передачі майнових прав», «Акт про виконання зобов’язань за договором про пайову участь» «Акт приймання-передачі пая» і т.д.

Крім цього, вимагається також документ, який містить перелік усіх власників квартир в новозбудованому будинку. Він теж може мати різні назви: «Перелік співвласників в багатоквартирному будинку», «Реєстр покупців майнових прав на квартири в багатоквартирному будинку», «Реєстр членів ЖБК» і т.д.

Цей перелік є додатковим підтвердженням для реєстратора щодо законності вимог заявника (покупця квартири) на той чи інший об’єкт нерухомості та дозволяє уникнути реєстрації права власності на одну і ту ж квартиру на різних осіб.

Ще одним важливим документом є довідка про повний розрахунок за квартиру. Цей документ підтверджує виконання покупцем квартири своїх грошових зобов’язань за договором у повному обсязі. Тобто він повинен сплатити повну вартість квартири та не мати заборгованості за договором купівлі-продажу.

Усі ці документи є теж важливими для покупця, і про них потрібно подбати завчасно. Важливим моментом буде проаналізувати договір із забудовником на предмет наявності в умовах договору цих документів.

Якщо ці документи згадуються в договорі, а  покупець їх не надасть реєстратору при оформленні права власності на квартиру, то Забудовник вправі буде оскаржити державну реєстрацію права власності (наприклад, з підстав невиконання умов договору щодо сплати повної вартості квартири)

 

КОЛИ ПОТРІБНО ОФОРМЛЯТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ?

Оформлення права власності на квартиру – це важливий юридичний етап набуття прав на житло. Адже тільки після одержання документа про право власності на квартиру Ви станете її повноцінним власником. Від цього моменту квартира вважатиметься самостійним об’єктом нерухомості, а Ви – її законним власником.

З цього моменту Ви маєте право необмеженого доступу до своєї нерухомості та вправі використовувати її на власний розсуд ( в тому числі і продавати іншим особам).

Від моменту набуття права власності Ви також стаєте співвласником багатоквартирного будинку, в якому знаходиться Ваше житло. На Вас поширюються права і обов’язки співвласника багатоквартирного будинку. В тому числі – обов’язок утримання спільного майна та несення витрат по його обслуговуванню.

Реєстрація права власності на квартиру в багатоквартирному будинку – є вирішальним моментом для створення ОСББ в будинку. Адже лише після державної реєстрації права власності на більш як 50% від усіх площ квартир в будинку, є можливим створення ОСББ.

Як тільки Забудовник отримав усі необхідні документи для реєстрації права власності, у Вас є право вимагати передачі Вам документів для оформлення права власності на свою квартиру. Крім цього умови передачі цих документів, як правило, прописуються в договорі із забудовником.

 

ДЕ РЕЄСТРУВАТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ?

Подавати документи для реєстрації права власності на квартиру можна як через ЦНАП до відповідного державного реєстратора (за місцезнаходженням об’єкту нерухомості), так і будь-якому приватному нотаріусу, який надає послуги з реєстрації нерухомості в Державному реєстрі речових прав. Вартість послуг в нотаріуса і в державного реєстратора може відрізнятись. Як правило це від 200 до 2000 грн. Послуги державного реєстратора є безкоштовні (оплачується лише офіційний збір за державну реєстрацію нерухомості)

 

КОЛИ НЕ ПОТРІБНО САМОСТІЙНО РЕЄСТРУВАТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ?

Залежно від схеми залучення коштів у будівництво, процедура реєстрації нерухомості є різною. До прикладу є випадки, коли реєстрація права власності на квартиру не потребує окремого звернення до реєстратора. Так, зокрема, відбувається, коли забудовник реалізовує квартири через укладення так званих попередніх договорів. При такій схемі продажу квартири, забудовник самостійно оформляє право власності на квартиру спочатку на себе, а на другому етапі (при укладенні основного договору купівлі-продажу квартири), право власності переходить до покупця автоматично внаслідок самого укладення договору.

Таким чином після укладення основного договору купівлі-продажу квартири, нотаріус видає покупцю новий витяг з державного реєстру речових прав, де вже фігурує новий власник.

У будь-якому випадку слід ретельно розбиратись у тонкощах купівлі нерухомості на первинному ринку. Адже великою мірою все залежить від умов договору із забудовником. Для того, аби бути впевненим у правильності та законності процедури купівлі житла, рекомендуємо на етапі підписання договору із забудовником ретельно перевірити умови договору.

У цьому незамінним є юрист по нерухомості, який допоможе Вам виявити завчасно усі юридичні ризики та зберегти Ваші кошти від втрати.

Інвестуйте безпечно в ринок новобудов, і завжди користуйтесь допомогою кваліфікованих юристів.

 

Адвокат Andriy Volynets

Схожі публікації

відео / фото