Питання недійсності договору купівлі-продажу нерухомого майна

Дата публікації: чт, 09/30/2021 - 13:16

 

Постанова Верховного Суду від 22 вересня 2021 року у справі № 221/5196/16-ц

 

Ключові тези:

Частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно – державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрації речових прав на нерухоме майно.

 

Обставини справи:

У жовтні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, треті особи: ОСОБА_3, ОСОБА_4, про визнання угоди дійсною та визнання права власності.

Позовна заява мотивована тим, що 27 липня 2015 року він уклав з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу 1/2 частки магазину непродовольчих товарів, розташованого в будинку АДРЕСА_1, загальною площею 39,2 кв. м. У зв`язку з відсутністю матеріальних коштів для витрат на підготовку документів для оформлення купівлі-продажу та витрат на його оформлення нотаріально, сторони були вимушені підписати угоду, зі змісту якої зобов`язувалися укласти договір та посвідчити його нотаріально до 01 червня 2016 року. Однак на теперішній час відповідач відмовляється посвідчити договір нотаріально. Гроші за придбання частини магазину, відповідно до укладеної угоди, позивач передав у день підписання продавцю, про що відповідач надала розписку про отримання грошей. У зв`язку з тим, що договір купівлі-продажу частини магазину не був оформлений нотаріально, позивач не може отримати правовстановлюючі документи на своє ім`я.

Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просив визнати дійсним договір купівлі-продажу 1/2 частки магазину непродовольчих товарів, розташованого в будинку АДРЕСА_1 , укладений 27 липня 2015 року між ним та ОСОБА_2 ; визнати за ним право власності на 1/2 частку магазину непродовольчих товарів, розташованого в будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 39,2 кв. м, що згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 933488 належить ОСОБА_2 .

 

Рішенням Волноваського районного суду Донецької області від 27 листопада 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не надав доказів на підтвердження домовленості позивача із ОСОБА_2 щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу та про повне або часткове виконання договору купівлі-продажу 1/2 частки магазину, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 39,2 кв. м, тому вимоги позивача про застосування до спірних правовідносин частини другої статті 220 ЦК України є безпідставними, оскільки вказана норма матеріального права підлягає застосуванню у разі укладення між сторонами правочину, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення такого договору.

 

Постановою Донецького апеляційного суду від 06 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення Волноваського районного суду Донецької області від 27 листопада 2020 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що надана позивачем розписка від 27 січня 2015 року про те, що ОСОБА_2 уклала угоду про купівлю-продаж 1/2 частини магазину за адресою: АДРЕСА_1 , з ОСОБА_1 та отримала 100 000 грн у повному обсязі та претензій не має, не свідчить про домовленість між сторонами щодо усіх істотних умов саме договору купівлі-продажу 1/2 частки магазину відповідно до вимог статей 638, 655 ЦК України.

 

Касація:

Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не надано належної оцінки доказам, що надані позивачем, зокрема договору купівлі-продажу 1/2 частки магазину від 27 липня 2015 року, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди, що нотаріальне посвідчення правочину відбудеться не пізніше 01 червня 2016 року. Надалі відповідач від посвідчення договору у встановленому законом порядку в односторонньому порядку ухилився, але при цьому частково виконавши частину договірних зобов`язань.

КЦС вказав, що статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Вирішуючи справу, суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що надана позивачем розписка від 27 січня 2015 року про те, що ОСОБА_2 склала угоду про купівлю-продаж 1/2 частки магазину за адресою: АДРЕСА_1, з ОСОБА_1 та отримала 100 000 грн у повному обсязі та претензій не має, не свідчить про домовленість між сторонами щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу 1/2 частки магазину.

Отже, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій правильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин та дійшли обґрунтованого висновку про те, що частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.

Встановивши вказані обставини, оцінивши наявні у матеріалах справи докази за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні усіх обставин справи, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнано судом дійсним з підстав, передбачених статтею 220 ЦК України, оскільки такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно – державній реєстрації, отже, судовим рішенням не може бути підмінено як процедуру нотаріального посвідчення договору, так і державну реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Верховний Суд касаційну скаргу залишив без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду – без змін.

 

Адвокат Дмитрий Марцонь

Схожі публікації

відео / фото