Що таке переуступка права вимоги на житло і чи варто її боятися?

Дата публікації: ср, 04/07/2021 - 22:50

 

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло.

Дане конституційне право реалізується шляхом будівництва житла, придбання його у власність або взяття в оренду.

Однак, придбання житла — дорога, хоч і вкрай необхідна для кожного інвестиція. У зв’язку з таким, особи, які бажають стати власниками бажаних квадратних метрів, все частіше вдаються до укладання договору про переуступку права вимоги на житло. Купівля квартири за переуступкою – дієвий спосіб купити житло за привабливою ціною.

Переуступка – це придбання квартири в будинку, який поки не добудований і не введений в експлуатацію.

За цим договором первісний покупець (особа, яка купила квартиру) продає свої права на квартиру новому покупцеві.

Переваги договору переуступки:

— можливість купити квартиру дешевше — інвестори, які вклали гроші в нерухомість на початку будівництва, часто продають її на 5-20% дешевше, ніж забудовник в момент здачі будинку в експлуатацію;

— придбання житла в майже побудованому будинку — покупка квартири по переуступці прав в споруджуваному будинку в основному проводиться вже перед його введенням в експлуатацію, а купуючи житло безпосередньо у забудовника часто доводиться вкладати в неї гроші на більш ранніх етапах будівництва і чекати, поки будинок побудують;

— мінімальні ризики зв'язатися з довгобудом — так як ви купуєте квартиру в практично готовому будинку, швидше за все, він буде введений в експлуатацію протягом декількох місяців.

Однак, незважаючи на наявні переваги, до покупки квартири по переуступці потрібно поставитися з особливою обережністю через такі особливості цього формату угоди:

— необхідність сплати всієї суми відразу — якщо з забудовником можна оформити розстрочку і виплачувати суму частинами по мірі будівництва будинку, то інвестори хочуть отримати все і відразу;

— можливі доплати — часто забудовники дозволяють переуступити права на житло тільки за умови виплати певної комісії (як правило, вона складає від 1 до 3% вартості житла), тому проаналізуйте, чи вийде у вас заощадити з урахуванням додаткових виплат, або ж ви, навпаки, переплатите;

— неможливість пред'явлення продавцю претензій щодо об'єкта нерухомості — ви платите початковому інвестору, а всі суперечки щодо квартири будете вирішувати з забудовником;

— передача за договором не тільки прав, а й обов'язків — якщо це продаж квартири з переуступки в іпотеці, покупцеві доведеться взяти на себе обов'язки щодо її погашення на умовах, які раніше підписав первинний інвестор — вибрати програму кредитування у вас не вийде;

— подвійний продаж — можливо інвестор переуступає права вимоги на одну і ту ж квартиру не одній особі, і уклав такий договір з кількома покупцями;

— ризик того, що будинок все-таки не добудують чи не введуть в експлуатацію;

— ви не можете бути впевнені в кінцевому результаті і застрахувати себе від неякісно виконаних будівельних робіт не вийде.

Для безпечного укладення договору переуступки дотримуйтеся таких правил:

— перевірте сторони на благонадійність - чим більше інформації ви зберете про забудовника і інвестора, тим краще - проаналізуйте дозвільні документи, відсутність проблемних об'єктів, вивчіть основний договір;

— вимагайте, щоб забудовник і банк (якщо присутня іпотека) також були сторонами цього договору - виключається можливість шахрайства з боку первісного інвестора;

— перевірте основний договір на відсутність заборони переуступки прав на квартиру - краще, якщо в ньому зазначено, що така процедура дозволена;

— НЕ укладайте договір переуступки, якщо стосовно цього об'єкта його вже укладали раніше - є ймовірність, що будівництво проблемне, і інвестори хочуть відмовитися від цієї квартири.

Крім звичного аналізу дозвільної документації на об'єкт будівництва, потрібно врахувати інші моменти:

1. Всі відносини між новим покупцем і забудовником будуть регулюватися договором, який уже був укладений раніше між забудовником і початковим покупцем, на умовах, в ньому зазначених.

2. В договорі бажано зафіксувати не тільки повний перехід прав та обов'язків до нової особи, але і згоду всіх сторін на здійснення такої угоди.

3. Договір про відступлення прав за загальними правилами чинного законодавства повинен укладатися в тій же формі, що і договір, права за якими передаються.

4. На укладення такого договору про відступлення прав потрібна згода забудовника за первісним договором. При цьому така згода має бути письмовою. На нашу думку, компанія забудовника повинна бути стороною в такому договорі про відступлення права вимоги.

5. При укладанні договору про відступлення прав потрібно отримати підтвердження про те, що компанія забудовника на даний момент не має претензій щодо здійснених початковим покупцем розрахунків.

Також слід зазначити про те, що договір переуступки не дає новому власнику право на володіння майном. Після здачі будинку в експлуатацію потрібно оформити основний договір купівлі-продажу квартири, а право власності зареєструвати в Державному реєстрі речових прав.

Таким чином, покупка квартири з переуступки в Україні досить вигідний, але ризиковий варіант. Правда, якщо ви проявите пильність, не полінуйтеся перевірити всі сторони на добропорядність і не будете зв'язуватися з сумнівними схемами, то і боятися нічого.

 

Адвокат Людмила Войтович

Схожі публікації

відео/фото галерея