Скасування земельного мораторію. Які ризики оскарження в суді діючих договорів оренди?

Дата публікації: чт, 11/14/2019 - 13:28

Після скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення орендарі землі можуть зіштовхнутися з проблемою оскарження діючих договорів оренди. Переважна більшість землі на даний час перебуває саме в оренді і строк такої оренди здебільшого тривалий. За діючим законодавством, право оренди землі при зміні її власника зберігається, проте це не означає, що у нового власника немає юридичних підстав скасувати діючий договір в суді.

Відтак, і потенційним покупцям землі, і чинним орендарям не зайвим буде орієнтуватися у основних тенденціях судової практики щодо визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок.

Аналіз судової практики Верховного Суду дає підстави стверджувати, що однією із найбільш поширених підстав звернення до суду з позовами про визнання недійсними договорів оренди землі є підписання договору від імені орендодавця іншою особою.

У селі, де мешкає переважна більшість пайовиків, власників земельних ділянок, і існує, як правило, одне підприємство, що обробляє землю (створене на базі колишнього колгоспу), таку ситуацію уявити не складно. І справді, усі всіх знають, хтось, підписуючи свій договір, заодно «підмахнув» такий же договір і за сестру/батька/дочку, яких немає зараз на місці, або які не можуть прибути до контори за станом здоров’я. Інші отримують «на пай» певну кількість зерна/соломи/оранку власного городу і їм, до певного часу, все одно, чи існує взагалі той договір і хто його підписував. Орендарі часто також не звертають на це особливої уваги, адже землею вони користуються і прибутки від цього отримують.

Втім, останній часом все частіше претендентів на оренду кожної земельної ділянки стає більше ніж один, а тому і починають з’ясовувати, хто ж таки договір підписував і коли.

І для суду це питання має ключове значення, адже укладаючи договір, своїм підписом особа здійснює акт волевиявлення, тобто демонструє і підтверджує наявність своєї волі, бажання на укладення договору. Тому практика Верховного Суду йде шляхом необхідності з’ясування обставин підписання договору оренди особисто орендодавцем, адже відсутність волевиявлення сторони договору, згідно з нормами Цивільного кодексу, має наслідком недійсність такого договору.

У постанові від 04.09.2019 року Верховний Суд зазначив, що оскільки оспорюваний договір оренди, укладений від імені орендодавця, ним не підписувався, існують правові підстави для визнання його недійсним. При цьому, ключовим доказом для суду став висновок судової почеркознавчої експертизи, який підтвердив позицію позивача про те, що підпис у договорі оренди йому не належить. Така позиція Верховного Суду є усталеною, аналогічних висновків Суд дійшов, наприклад, у постанові від 17.07.2019 року.

Слід зазначити, що у подібних ситуаціях для суду не має значення навіть той факт, що орендодавець протягом декількох років отримував орендну плату за договором, підписаним іншою особою. Таку правову позицію Верховний Суд підтвердив у постанові від 07.08.2019 року. Тому, здавалось би, залізобетонний аргумент орендаря про отримання опонентом орендної плати протягом багатьох років не матиме у суді того доказового ефекту, на який орендар розраховує, сподіваючись виграти справу.

Таким чином, для визнання договору оренди недійсним позивач (орендодавець) повинен довести суду той факт, що підпис у договорі йому не належить. Як показує практика, переконливим доказом є якраз висновок судової почеркознавчої експертизи, відсутність якого значно ускладнює вірогідність виграти таку справу у суді. Так, Верховний Суд у постанові від 19.08.2019 року зазначив, що належних та допустимих доказів на підтвердження того, що у орендодавця було відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі позивачами та їх представником ні місцевому, ні апеляційному суду не надано. Покази свідків, які були допитані в суді першої інстанції, не доводять той факт, що орендодавець не підписував договір. Клопотань про призначення судової почеркознавчої експертизи щодо встановлення належності підпису на договорі позивачі та їх представник не заявляли.

Одні лише твердження позивача про не підписання ним як орендодавцем договору оренди землі, не підкріплені висновком почеркознавчої експертизи, не будуть взяті судом до уваги. Причому ініціатива в призначенні експертизи має належати саме позивачу, що підтвердив Верховний Суд у постанові від 02.09.2019 року.

Слід згадати і про позицію Верховного Суду у випадках, коли договір оренди від імені орендодавця підписує його близький родич. Якщо такий родич не мав належним чином оформлених повноважень на укладення договору оренди, наприклад довіреності, то це свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця на укладення договору, який має бути визнаний недійсним, навіть незважаючи на регулярне отримання орендної плати.

У деяких випадках орендодавці просять суд визнати договір оренди недійсним на тих підставах, що він не відповідає вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі», яка встановлює істотні умови договору, тобто ті умови, недосягнення сторонами згоди по яких має наслідком неукладеність договору.

Однак, згідно з позицією Верховного Суду, відсутність таких умов договору як нормативна грошова оцінка земельної ділянки, конкретний розмір орендної плати, відсутність плану або схеми земельної ділянки, акту визначення меж земельної ділянки не можна вважати порушенням вимог статті 15 зазначеного закону з огляду на те, що у спірному договорі зазначено відомості щодо об`єкта оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет договору, визначено розмір та порядок сплати орендної плати, тобто відсутні порушення прав позивача. Між сторонами погоджено всі істотні умови договору оренди, у тому числі й об`єкта оренди, тому підстав для визнання його недійсним в межах доводів позивача Судом не встановлено.

Схожого висновку Верховний Суд дійшов також у постанові від 05.06.2019 року.

Досить поширеними є також спори про визнання недійсним договору оренди землі з новим орендарем. У таких випадках попередній орендар заявляє про свої права користування земельною ділянкою з підстав наявності у нього переважного права на укладення договору на новий строк, чи підписання додаткової угоди щодо пролонгації договору. У таких випадках суди повинні детально з’ясовувати правовідносини сторін та хронологію їх дій, а також брати до уваги добросовісність поведінки орендодавця та орендаря.

Так, у постанові від 28.08.2019 року Верховний Суд взяв до уваги встановлений судами факт відсутності реєстрації договору оренди землі на новий строк, який внаслідок цього є фактично неукладеним, а тому підтвердив відсутність підстав для визнання недійсним договору з новим орендарем, який укладено та зареєстровано в установленому законом порядку.

У постанові від 22.05.2019 року Верховний Суд не погодився з висновками судів попередніх інстанцій про необхідність державної реєстрації угоди про продовження строку дії договору оренди після спливу його строку. Верховний Суд звернув увагу на те, що юридичне значення має наявність або відсутність заперечень орендодавця щодо використання земельної ділянки орендарем після спливу строку договору, а також поставив під сумнів відповідність дій орендодавця щодо укладення нового договору оренди з іншим орендарем принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Як бачимо, ігнорування встановлених законодавством правил і порядку укладення договорів оренди земельних ділянок у майбутньому може призвести до визнання їх недійсними у судовому порядку. Для орендаря це загрожує втратою істотної частини свого земельного банку, на яку і зараз існує чимало охочих, а після скасування мораторію їх кількість лише зростатиме. Тому орендарям ми радимо вже сьогодні перевірити юридичну правильність укладених договорів оренди землі та усунути юридичні ризики, які можуть призвести до вилучення землі з користування. 

Автор Олег Громовий, gentls

Схожі публікації

Галерея (відео/фото)