Як безпечно купити квартиру в новобудові: поради юристів

Дата публікації: нд, 10/24/2021 - 11:47

 

Купівля квартири в новобудові – приємна і важлива подія для кожної сім’ї. Мрія про комфортну квартиру в хорошому затишному районі живе  в голові багатьох людей. Дехто вважає, що квартирне питання одне з ключових складових сімейного щастя.

Однак сьогодні пропозиція на ринку нерухомості є настільки великою, що звичайній людині вкрай складно розібратись у цьому різноманітті і вибрати справді комфортне та якісне житло з мінімальними ризиками.

За даними експертного дослідження вітчизняних аналітиків  за період з січня 2020 по березень 2021 року близько 26 % нових ЖК будувались без належних дозвільних документів на будівництво.

А 38% усіх новобудов  2020 році будують на землях без відповідного цільового призначення або без сформованої земельної ділянки.

При цьому інвестори у житлову нерухомість ризикують втратити свої кошти, якщо вибір забудовника чи ЖК буде неправильним.

В пам’яті ще живі спогади про афери на ринку нерухомості та будівельні піраміди. Відносно недавні з них – це афери Войцеховського та крах будівельного гіганта – компаніъ «Укрбуд». Обдуреними тоді залишились десятки тисяч людей.

В чому ж секрет безпечного придбання квартири в новобудові? Як купити квартиру в новому ЖК та не втратити свої кошти? Як розпізнати довгобуд чи будівельну піраміду?

Про все це читайте далі…

 

  1. ПРІОРИТЕТНІСТЬ ПЕРЕВАГ

Для початку Вам необхідно визначитись зі своїми бажаннями та критеріями оцінки майбутньої квартири. Що для Вас є дійсно важливим, а що не дуже. Якщо ВИ  естет, якому важливий вид з вікна чи фасад майбутнього будинку, звертайте увагу на особливості розташування ЖК. Звичайно, локація квартири – для багатьох важлива річ. Це і навколишня інфраструктура, і близькість парків і скверів, і доступність до громадського транспорту. Для когось важливим є двір без машин, для когось – наявність дитячого садочка чи кавярні або коворкінгу. Хтось надає особливе значення якості будівельних матеріалів, а хтось прибудинковій території навколо будинку. Всі ці критерії впливають на наш вибір. Однак для кожного  – вони мають різний пріоритет. Тому, насамперед розберіться  з вашими критеріями, і сформуйте свій long list. З цього потрібно починати. Це неюридичний критерій. Однак він формує пул з базовими очікуваннями покупця від його майбутньої квартири.

 

  1. ЦІНА – ВАЖЛИВА

Більшість людей надає особливу увагу критерію ціни. Це справді один із ключових критеріїв при виборі квартири в новобудові. Адже у кожного своя планка фінансових можливостей.  Однак при оцінюванні та виборі квартири в новобудові важливо зрозуміти реальну собівартість квадратного метра в новому будинку. З чого вона складається?

Це насамперед вартість робіт і матеріалів. У кожного ЖК вона різна. Однак, очевидно існує якийсь мінімум від якого слід відштовхуватись. В Україні існує поняття нормативної опосередкованої вартості спорудження житла. Ця величина переглядається приблизно 1 раз на рік і для різних регіонів України вона є різною.

Зокрема, для Києва та великих міст її величина дещо більша. Наприклад, Міністерство розвитку громад наказом від 16 грудня 2020 року № 311 затвердило нові показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України. Так, найнижча собівартість спорудження житла – в Кіровоградській області – 11 246 грн. за 1 кв.м. Найбільша – у Києві – 15 465 грн. Для прикладу, Львів і Львівська область мають показник – 13 160 грн.

Звичайно ця вартість суттєво відрізняється від реальної вартості житла у цих регіонах. Адже, забудовник закладає у вартість додаткові витрати на маркетинг, адміністративні витрати, а також як не прикро це визнавати «корупційні» витрати. В результаті , середня вартість житла скажімо у Львові становить не 13 тис. а 17-20 тис.грн за 1кв.м.

Однак при виборі квартири покупцю необхідно розуміти: якщо ціна квадратного метра житла нижча за нормативну, це має викликати певні сумніви у реальності такого житла. Фразу «безкоштовний сир лише в мишоловці» поки що ніхто не відміняв.

 

  1. ЧИ ЗАКОННОЮ Є СХЕМА ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА

Інший важливий критерій оцінки ризикованості житла в новобудові – це обраний Забудовником механізм залучення коштів у будівництво. Сьогодні на ринку є досить багато схем фінансування. Найбільш поширені з них: купівля-продаж майнових прав на квартиру, продаж форвардних контрактів, укладення попередніх договорів, фінансування будівництва через житлово-будівельні кооперативи. Однак жоден із них не є цілком юридично правильний.

Станом на сьогодні  законодавством передбачено лише 3 способи залучення коштів у житлове будівництво: – фонди фінансування будівництва, випуск цільових облігацій і інститути спільного інвестування. Однак жоден із цих механізмів не є популярним серед забудовників.

Відтак покупці квартир завжди ризикують втратити свої кошти або стати жертвою подвійного продажу квартири в новобудові. Це дуже важливо розуміти. Особливо те – кому при  такому механізмі фінансування ви доручаєте свої кошти. Адже дуже часто вказані особи не мають офіційного відношення до будівництва і не зазначені у дозволі на будівництво.

 

  1. СТАДІЯ БУДІВНИЦТВА МАЄ ЗНАЧЕННЯ.

Якщо Ви інвестор – Вам важливо оцінити фінансові ризики від купівлі нерухомості у новому ЖК. Купляти квартиру на стадії котловану і купляти квартиру у вже збудованому ЖК – це різні ризики.

Як правило ці ризики напряму залежать від ціни. Однак – деколи краще переплатити, ніж витратити кошти і купити повітря. Темпи будівництва ЖК теж мають важливе значення при оцінці ризиків. Досвідчений будівельник розуміє скільки часу потрібно при хорошому фінансуванні проекту щоб збудувати один поверх новобудови. Тому динаміка будівництва зможе Вам розповісти чи об’єкт має належне фінансування, чи навпаки простоює тривалий час і очевидно на це є не дуже хороші причини.

 

  1. ПЕРЕВІРЯЙТЕ ІНФОРМАЦІЮ З РІЗНИХ ДЖЕРЕЛ

Якщо Ви завітали у відділ продажу нового ЖК, то будьте певні – консультанти і менеджери зроблять усе від них можливе, щоб Ви вибрали саме їхній об’єкт. Для цього вони багато чого Вам розкажуть, а багато про що промовчать. Так чи інакше – ВИ не отримаєте об’єктивну картину.

Як правило “режим ввічливості”  менеджерів відділу продажу Забудовника вимикається одразу після сплати Вами  коштів за омріяну квартиру. Після цього моменту не чекайте особливої уваги до своєї персони. Для Забудовника – Ви пройдений етап, і він «полює» на нові жертви.

Тому перед тим як нести йому тяжко зароблені кошти, спробуйте перевірити інформацію про ЖК на незалежних ресурсах (на зразок lun.ua, opendataBot тощо). Щоправда перевірити усю важливу інформацію на цих ресурсах не вдасться. Як правило, вони надають досить обмежені дані і не завжди актуальні. Можна також скористатись  пошуком відгуків про Забудовника чи про даний ЖК на інтернет-форумах , в інтернет-виданнях та ЗМІ. Однак як правило, це ще Вас більше заплутає. Пошук істини про ЖК в інтернеті нагадує пошук в гуглі виду захворювання за певним симптомом («дуже страшно і непонятно»).

Слід визнати, що придбання квартири в новобудові – це серйозний крок. І до цього слід теж підійти з відповідальністю. Адже на кону ваші багаторічні заощадження. І помилка у виборі квартири коштуватиме дуже дорого. Тому як правило досвідчені і розумні інвестори довіряють перевірку професійним юристам з нерухомості. Саме вони можуть найбільш об’єктивно оцінити можливі ризики.

 

Barristers

Схожі публікації

відео / фото