Як не платити борги за житлово-комунальні послуги попереднього власника житла?

Дата публікації: пт, 04/30/2021 - 10:41

 

Непоодинокими є ситуації, коли після придбання омріяного житла (приватного будинку чи квартири), постачальники комунальних послуг, вимагають від нового власника сплатити борг попереднього.

Чи є це правомірним?

 

Законодавство України в сфері житлово-комунальних послуг (далі – ЖКП) гарантує за споживачем ЖКП право на своєчасне одержання ЖКП належної якості та, в свою чергу, зобов’язує індивідуального споживача оплачувати надані ЖКП за тарифами та у строки, які встановлені нормативно-правовими актами та договорами між споживачем з постачальниками ЖКП.

Національне цивільне законодавство забороняє примушувати особу до будь-якої дії, якщо її вчинення не є обов’язковим для цієї особи.

Таким чином, споживач ЖКП повинен оплатити їх, лише в тому випадку якщо він фактично користувався ними. У нового власника майна не має обов’язку повернути борг колишнього господаря, якщо такий обов’язок не був прописаний в договорі купівлі-продажу.

В Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» закріплено виключно зобов’язання співвласників багатоквартирного житлового будинку. Цей закон не зобов’язує нового власника майна щодо оплати ЖКП.

До обов’язків співвласників багатоквартирних будинків відноситься забезпечення з належного утримання та належного санітарного, протипожежного і технічного стану спільного майна багатоквартирного будинку; технічного обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку тощо.

Відповідно, українське законодавство не передбачає обов’язку в покупця житла сплачувати борги попередніх власників або наймачів квартири за надані їм раніше ЖКП, якщо в договорі купівлі-продажу не зазначено зворотне.

 

Якщо ж новому власнику надавачі ЖКП включили борги попереднього власника в його особовий рахунок або якщо з ним відмовляються укладати договір про надання ЖКП, потрібно:

звернутись листом до відповідних підприємств, що надають ЖКП з проханням укласти договір про надання ЖКП;

у випадку відмови – звернутися до суду з позовною заявою про зобов’язання укласти договір про надання відповідної ЖКП або про зобов’язання виключити з обліку по особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири.

 

Для того, щоб не доводити ситуацію до конфлікту та судової тяганини майбутні власники квартири чи житлового будинку рекомендується зробити наступні кроки.

По-перше, перед підписанням договору купівлі-продажу житла, обов’язково вимагати у продавця довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги, якими користувалися колишні власники житла. Таку довідку продавець об’єкта нерухомості може взяти у виконавця комунальних послуг. Також, щоб уникнути проблем, можна попросити продавця надати копії останніх квитанцій зі сплати комунальних послуг, в яких чітко буде прописано про те, скільки було нараховано і сплачено за адресою житла, яке збираєтеся придбається. Як варіант, можна самостійно поспілкуватися з балансоутримувачем будинку та всіма організаціями, що надають комунальні послуги.

 

Варто пам’ятати, що в житлі може бути декілька власників, або господар житла здавав кімнати в оренду та оформлював окремі договори на своїх орендарів. В такому разі в одному помешканні може бути декілька особових рахунків. Продавець може надати довідку тільки на свою частину житла і не проінформувати про борги, які рахуються за іншою частиною квартири. Для перевірки кількості особових рахунків на оплату комунальних послуг, які рахуються за квартирою та заборгованості по кожному рахунку необхідно звернутись до виконавця комунальної послуги.

 

Якщо житло було придбане без вказаних попередніх дій або продавець надав підроблену довідку про відсутність заборгованості по комуналці, що борги колишнього власника квартири перейшли до вас – не панікуйте, вихід є.

Споживачі зобов’язані сплатити ЖКП, якщо вони фактично користувалися ними.

Незважаючи на це, постачальники комунальних послуг не списують борг за ті комунальні послуги, що не були вчасно сплачені колишнім власником житла. Варто звернути увагу, що якщо покупець придбав квартиру з боргами, постачальники комунальних послуг можуть погрожувати йому подачею позову до суду з вимогою стягнути накопичену заборгованість.

Зокрема, виконавці комунальних послуг звертаються до суду із заявою про видачу судового наказу, про який в подальшому, в силу різних обставин новий власник квартири може і не знати. Якщо ж вони звертаються до суду з позовом до нового власника квартири, то в більшості випадків суд відмовляє в задоволенні позову про стягнення заборгованості за комунальні послуги з колишнього власника, так як він є неналежним відповідачем по справі.

 

Якщо ж покупець придбав квартиру з боргами – рекомендований алгоритм дій наступний:

  • звернення до виконавця комунальних послуг з претензією;
  • підготовка позовної заяви до суду з вимогою виключити з обліку за вашим особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до моменту придбання вами нерухомого майна. До позову необхідно додати докази. Приблизний перелік таких доказів становить паспорт і ідентифікаційний код нового власника житла, договір купівлі-продажу, квитанції про сплату всіх комунальних послуг з моменту придбання нерухомості, копія претензії та, якщо є, відповідь на неї тощо.

 

Судова практика в такому випадку схиляється на сторону споживача.

Зокрема, Верховний Суд в своїй постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 касаційну скаргу постачальника ЖКП залишив без задоволення, рішення суд першої інстанції та постанову апеляційного суду залишив без змін.

У цій справі позивач звернулася до суду з позовом до постачальника ЖКП, в якому просила зобов`язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири.

В обґрунтування позовних вимог зазначала, що згідно з договором купівлі-продажу вона є власником квартири. На її письмове звернення отримала від відповідача відповідь про те, що заборгованість за спожиті послуги за вказаною квартирою станом складає 5 368,74 грн. При цьому відповідач посилався на частину третю статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» про те, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника.

Вказувала, що відповідач безпідставно нарахував їй заборгованість попередніх власників квартири, яка виникла до моменту придбання нею квартири.

Враховуючи, що вона лише в серпні набула право власності на квартиру і до цього моменту не була споживачем послуг відповідача за вказаною адресою, відповідно і не отримувала таких послуг від відповідача, а тому дії відповідача щодо переведення на неї заборгованості є неправомірним і порушують її інтереси, як споживача.

Суди першої та апеляційної інстанції стали на бік позивачки.

Верховний Суд погодився з їх висновками і вказав, що новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

 

Отже, для того, щоб не оскаржувати рішення суду стосовно стягнення з нового власника нерухомості заборгованості за комуналку попереднього власника нерухомості і не задумуватися про те, чи повинен новий власник платити борги по ЖКП, радимо відразу ж після з’ясування того факту, що заборгованість все-таки є, самостійно або звернувшись за правовою допомогою до адвоката, – звертатися з претензією до того, хто падає вам такі послуги. Якщо таке звернення буде безрезультатним, то наступний крок – звернення до суду.

 

 Law firm "Marzoni" 

Схожі публікації

відео / фото галерея