Добудова (прибудова) здійснена одним із співвласників житлового будинку

Дата: 10.03.2026 10:16

Особливості вирішення судових спорів між учасниками спільної часткової власності про зміну часток у разі добудови (прибудови), здійсненої одним із співвласників житлового будинку

12 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 686/10987/21, провадження № 61-7229св25 (ЄДРСРУ № 132556298) досліджував питання щодо добудови (прибудови) здійсненої одним із співвласників житлового будинку.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 319 ЦК України).

Статтею 322 ЦК України визначено, що власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 360 ЦК України співвласник, відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності, зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Відповідно до частин третьої-п`ятої статті 357 ЦК України співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.

Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності.

Поліпшення спільного майна, які можна відокремити, є власністю того з співвласників, який їх зробив, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників.

Згідно з постановою Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 570/4748/15 співвласник наділений правом вимагати збільшення своєї частки за обов`язкової наявності таких чотирьох умов: 1) поліпшення спільного майна не можна відокремити від спільного об`єкта. При цьому мається на увазі не технічна неможливість відокремлення поліпшень від речі, а неможливість відокремлення їх без пошкодження або істотного знецінення речі. Якщо виходити із змісту частини першої статті 187 ЦК України, нерозривний зв`язок поліпшень з річчю має місце у тому випадку, коли відділення поліпшень має наслідком пошкодження або істотне знецінення безпосередньо основної речі, від якої були відокремлені поліпшення, а не самих поліпшень; 2) поліпшення зроблені за кошти цього співвласника, без залучення коштів інших співвласників. Якщо кошти, за рахунок яких були зроблені поліпшення, не належать співвласнику, поліпшення вважатимуться майном, набутим ним без достатньої правової підстави (глава 83 ЦК України); 3) поліпшення були зроблені за згодою всіх інших співвласників; 4) при здійсненні поліпшень було додержано порядок використання спільного майна, тобто загальні засади володіння та користування спільним майном, визначені законом, а також умови володіння та користування спільним майном відповідно з домовленістю між співвласниками.

У разі, якщо співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди зробив у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, він набуває право власності на таку добудову (прибудову) виключно, якщо це не порушує прав інших співвласників.

Частки співвласників можуть бути змінені на підставі договору між співвласниками або на підставі судового рішення. За відсутності хоча б однієї із наведених умов поліпшення жодним чином не вплине на зміну часток у праві спільної часткової власності.

Наведені правила частини третьої статті 357 ЦК України стосуються випадків, коли внаслідок здійснених поліпшень спільного майна співвласник вимагає від інших співвласників збільшення своєї частки у цьому майні. Такі поліпшення повинні стосуватися як частки співвласника, який бажає збільшення його частки, так і іншого (інших) співвласника (співвласників) спільного майна. Обов`язковим для такого збільшення є дотримання співвласником передумов, визначених цією статтею, зокрема таких: поліпшення спільного майна не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.

Якщо ж поліпшення здійснено тільки у частці одного співвласника шляхом добудови (прибудови) та не торкаються іншої частки у спільному майні, то застосовуються положення частини четвертої статті 357 ЦК України, відповідно до якої не відбувається зміна розміру часток співвласників у спільному майні та не вимагається обов`язкової згоди інших співвласників на таку перебудову за умови, що вона не порушує їхніх прав та здійснена із дотриманням встановленого законом порядку.

У ЦК України встановлюються особливі правила щодо добудови (прибудови), здійсненої одним із співвласників житлового будинку, іншої будівлі або споруди.

Така добудова (прибудова) не є об`єктом права спільної власності і жодним чином не впливає на розмір часток, а стає об`єктом права власності лише того співвласника, який її зробив, за таких умов: 1) добудова (прибудова) зроблена за рахунок лише цього співвласника, а не інших співвласників; 2) добудова (прибудова) здійснена у встановленому законом порядку, що є необхідною передумовою для державної реєстрації права на нерухоме майно і набуття права власності на нього (абзац третій частини другої статті 331 ЦК України); 3) добудова (прибудова) не порушує прав інших співвласників, наприклад, не створює для них перешкод у користуванні майном, яке вони здійснюють згідно за домовленістю між собою (частини другої статті 358 ЦК України).

У постанові Верховного Суду від 14 квітня 2020 року у справі № 457/238/18 (провадження № 61-2404св20) зроблено висновок про те, що при розгляді спорів між учасниками спільної часткової власності на жилий будинок про зміну часток суди повинні враховувати, що такі вимоги можуть бути задоволені, якщо учасник спільної власності збільшить в ньому за свій рахунок корисну площу будинку (жилих і підсобних його приміщень) шляхом прибудови, надбудови або перебудови, проведеної з дозволу виконкому місцевої ради і за згодою решти учасників спільної власності. Спорудження господарських будівель (сараїв, гаражів тощо) не є підставою для збільшення встановленого раніше розміру частки в праві власності на будинок. Отже, при здійсненні перебудов житлового будинку, позовні вимоги про перерозподіл часток співвласників у праві спільної частково власності із виділенням в натурі новостворених часток, про що відсутня згода кожного із таких співвласників, не можуть бути задоволені.

ВИСНОВОК:

З урахуванням наведеного, при вирішенні спорів між учасниками спільної часткової власності на жилий будинок про зміну часток, суд зобов`язаний встановити 1) наявність згоди решти учасників спільної власності на проведення відповідних робіт, а також 2) факт отримання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради на збільшення корисної площі будинку.