договір оренди

Юридична компанія ДОМПРАВО

Особливості та умови визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі

05 липня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 604/630/23, провадження № 61-4229св24 (ЄДРСРУ № 120207230) досліджував питання щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди землі.

Колегія суддів КГС у складі ВС вважає, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є вичерпною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість чи ні, і той факт, що орендар сплатив усю суму заборгованості до моменту пред’явлення позову, не має правового значення.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст. 6 ЦК України).

У протилежному випадку правочин, що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

На думку колегії суддів КГС ВС, практика ВС підтверджує наявність двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 638 ЦК України та статей 125, 126 ЗК України щодо договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013, з аналогічними умовами про набрання ними чинності, а саме набрання чинності договором (обчислення строку його дії) з моменту державної реєстрації права оренди в Реєстрі чи з моменту укладення договору.

КГС ВС не погоджується з підходом КЦС ВС, що початок перебігу строку дії договору слід обчислювати з моменту реєстрації речового права оренди.

У постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 ВПВС виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

Стаття 19 Закону України "Про оренду землі".

Поновлення договір оренди земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, які були укладені до 16.01.2020 року мають свої особливості, а саме:

За Розподільчим балансом до нової юридичної особи, створеної внаслідок виділу, були передані права та обов`язки орендаря за договором оренди земельної ділянки.

ВПВС у постанові від 15.11.2023 у справі № 918/119/21 https://reyestr.court.gov.ua/Review/115598840 зазначила, що під час виділу юридична особа, яка реорганізується, продовжує свою діяльність за зменшеного обсягу активів (майна, майнових прав) і пасивів (обов`язків).

Орендодавець просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди. Заперечував укладення ним додаткової угоди, за якою строк оренди був продовжений на 10 років, оскільки її не підписував, надавши відповідний висновок судово-почеркознавчої експертизи.