В 2022 году украинцев ожидают изменения в налоговом законодательстве. Эксперты на рынке недвижимости рассказали о налоговых нововведений, касающихся жилой недвижимости.
По мнению экспертов, новая налоговая нагрузка со строителей, застройщиков и продавцов вторичного рынка ляжет на плечи конечных покупателей недвижимости, что приведет к удорожанию недвижимого имущества.
Как работают налоговые изменения по закону № 5600: 5% и 18%
Одними из главных изменений станут правки в Налоговый кодекс, инициированные законом № 5600 (изменения внесены законом № 1914). С 1 января 2022 года налог на продажу третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного календарного года составит 18% чистого дохода, то есть разницы между ценой продажи и ценой приобретения такого объекта ранее.
При этом законодателем четко определен перечень затрат, которые могут быть отнесены к цене приобретения, и предусмотрена необходимость их документального подтверждения при подаче налоговой декларации.
«Это абсолютно новая норма, поскольку по нынешнему законодательству такая налоговая ставка зафиксирована в размере 5% установленной законом базы налогообложения, то есть исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта», — поясняет управляющий партнер JN Legal Ян Левитас.
В итоге с нового года по ставке 5% будет облагаться лишь вторая продажа недвижимости в течение одного календарного года, а также третья и последующие продажи, но только в том случае, если объекты продажи были получены как наследство.
5% процентов придется заплатить, если человек уже получил доход в течение налогового года от продажи второго объекта недвижимости из перечня, указанного в законе:
- жилой дом, квартира, ее часть, комната, дачный дом;
- земельный участок с объектами недвижимости, которые продаются;
- недострой;
- хозяйственные постройки на участке, который продается;
- сельхозземля, полученная в наследство или в результате приватизации.
Эти изменения стали необходимостью в связи с распространением среди застройщиков схемы уклонения от уплаты налогов, говорит адвокат ЮК L.I.Group Анастасия Харицкая.
«Застройщики оформляли дома (квартиры) на физических лиц, которые в дальнейшем осуществляли продажу жилой недвижимости. При этом налог на прибыль составлял 5%, что было выгоднее в сравнении с 18%, установленными для юридических лиц, которым дополнительно начислялся НДС», — пояснила эксперт.
Налог на недвижимость: новая ставка на «лишние метры»
Продолжает действовать налог на недвижимость или, как его принято называть в народе, на «лишние метры». В то же время, начиная с лета 2022-го, его ставка увеличится на 21% за счет роста минимальной зарплаты.
Согласно установленной ставке, за каждый дополнительный метр свыше 60 кв. м для квартиры и свыше 120 кв. м для дома в 2021 году украинцы платили 70,8 грн, а в 2022-м заплатят 90 грн.
Введение НДФЛ для владельцев земельных участков за пределами населенного пункта
Еще одним новшеством этого года является появление минимального налогового обязательства. Введение минимальной величины налогового обязательства по уплате налогов, сборов и платежей касается сельхозпроизводителей, осуществляющих производство и реализацию собственной сельскохозяйственной продукции и/или пользующихся земельными участками, отнесенными к сельскохозяйственным угодьям, расположенным за пределами населенных пунктов.
«Владельцы таких земельных участков обязаны уплачивать налоги с такой деятельности на уровне общей суммы, которая не может быть меньше минимального налогового обязательства. При этом не важно, используются ли такие земельные участки по назначению. Размер минимального налогового обязательства не может быть меньше 4% нормативной денежной оценки соответствующего земельного участка», — говорит адвокат ЮФ «Семенова и Партнеры» Марина Семенова.
Физические лица – владельцы земельных участков, которые выращивают на таких участках сельскохозяйственную продукцию с целью дальнейшей реализации, освобождаются от налогообложения только в случае, если доход от торговли за отчетный год составляет сумму менее размера 12 минимальных заработных плат, установленного по состоянию на 1 января отчетного года. Если доход больше, физлицо должно уплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
Налоговая амнистия
В 2022 году продолжится действие программы налоговой амнистии — специального добровольного декларирования имущества с уплатой единовременного сбора в бюджет. Для декларирования активов необходимо подать налоговую декларацию в электронной форме и уплатить специальный сбор в течение 30 дней.
В части недвижимости предусмотрен только одноразовый платеж — 9% стоимости активов, размещенных за рубежом (деньги, недвижимость и т. п.). Его необходимо уплатить, если квартира либо другой объект покупались из нелегальных доходов, то есть в период, когда покупатель, например, получал зарплату в конверте.
В то же время юристы отмечают, что с текущей законодательной базой спецдекларирование практически не отразится на владельцах недвижимости.
По словам юристов, формально сейчас нет запрета на приобретение недвижимости, если гражданин не участвовал в налоговой амнистии. Сегодня ужесточены правила финмониторинга, связанные с проведением сделок по приобретению дорогого имущества (в том числе квартир), но пока эти ограничения граждане Украины в большей мере обходят.
«Теоретически в будущем у государства могут быть вопросы по поводу законности происхождения средств, на которые приобретена недвижимость, и полноты уплаты с них налогов. Однако имеющиеся законодательные лазейки и возможности могут позволить гражданам проигнорировать подобные вопросы без последствий», — поясняет адвокат, партнер АО «Ассирия» Дмитрий Куцевол.
По мнению экспертов, вся дополнительная налоговая нагрузка со строителей, застройщиков и продавцов вторичного рынка однозначно ляжет на плечи конечных покупателей недвижимости.
«Соответственно нас ожидает подорожание недвижимости на сумму нововведенных налогов», — подытожил Игорь Ясько, управляющий партнер ЮК Winner.
