Кожен, хто планує будівництво приватного будинку – садибного, садового або дачного – задає собі питання: що необхідно, щоб розпочати будівництво та будуватися законно?
Якщо площа запланованого вами будинку не перевищуватиме 500 кв.м і він не буде вище двох поверхів і мансарди, то для оформлення документів на його будівництво буде досить будівельного паспорту (будпаспорту) забудови земельної ділянки або схеми намірів забудови.
Обидва вказані вище документи дадуть вам право подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт і отримати, відповідно, право на будівництво.
Яка різниця між будпаспортом та схемою намірів забудов? Які переваги на недоліки кожного із них? Що краще обрати в вашому випадку?
Нижче описана Схема намірів забудови земельної ділянки (зверніть увагу: щоб не сплутати схему намірів як один із документів, необхідних для отримання будівельного паспорта, та Схему намірів забудови як окремий документ (про який йде мова в цьому матеріалі), надалі писатиметься з великої літери (“Схема намірів”)), описуватимуться переваги, недоліки та порівняння її з будівельним паспортом, щоб ви могли самостійно обрати, який документ буде кращим для вашого конкретного випадку.
Схема намірів забудови земельної ділянки
З 12 липня 2022 року з’явилася можливість будівництва без будівельного паспорта – на підставі Схеми намірів забудови земельної ділянки.
Так, згідно Постанови КМУ №722 від 24.06.2022 року, на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану:
- будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні – відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини”, може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з накладенням кваліфікованого електронного підпису схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.
При цьому під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт замовник зазначає реєстраційний номер схеми намірів забудови земельної ділянки в ЄДЕССБ.
Порядок оформлення Схеми намірів
Законодавцем не затверджувалося жодних порядків оформлення Схеми намірів забудови земельної ділянки. Фактично, всі відносини між замовником та архітектором регулюються договором між ними.
Чи наносити на Схему намірів забудови будівлі та споруди, які ви можливо збудуєте в пізніше, або і взагалі вирішите не будувати?
Я дуже раджу наносити на Схему намірів забудови усі будівлі та споруди, які ви плануєте, і які ви можливо будете будувати в майбутньому. Не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови об’єктів. А от у випадку, якщо вже після реєстрації Схеми намірів ви захочете додати якісь будівлі, то потрібно буде замовляти нову Схему намірів – внесення змін до Схем намірів забудови чинним законодавством не передбачено!
Щодо відстаней до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів
Відповідальність за правильність вказаних відстаней до меж, а також до сусідських будівель та споруд покаладається на архітектора. Проте замовнику варто попередньо – перед реєстрацією Схеми намірів – переглянути підготовлені архітектором документи, і впевнитися, що зазначені відстані відповідають дійсності. також варто переконатися, що не порушено мінімально-допустимі відстані, оскільки в подальшому це може призвести до скасування Схеми намірів або дозвільного документу, або до конфліктів з сусідами.
Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що можна відступати, наприклад, 2-3 м від межі і будувати там будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти, МУО або зареєстрували Схеми намірів забудови земельної ділянки, і в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані, наприклад 3 м від межі вашої ділянки. І це може вплинути на ті відступи, яких ви маєте дотриматися, щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Нажаль, перевірити це і архітектору, і вам буде вкрай складно!
Перелік документів необхідних для оформлення Схеми намірів
Вичерпного переліку документів законодавством не встановлено, проте без зазначених нижче документів архітектор не зможу сформувати та зареєструвати Схему намірів забудови:
- Інформація про земельну ділянку, права на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо право на вашу ділянку не зареєстровано в ДРРП, наприклад у вас старий державний акт або договір купівлі-продажу до 2004 року, то вам спершу необхідно внести відомості про права на ділянку до ДРРП.
- Кадастровий номер земельної ділянки – вашій ділянці обов’язково має бути присвоєно кадастровий номер.
- Код цільового призначення земельної ділянки. В Державному земельному кадастрі має міститися не тільки інформація про цільове призначення земельної ділянки в текстовому вигляді, а і обов’язково має бути зазначено цифровий код цільового призначення (наприклад 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд). За відсутності цифрового коду цільового призначення, зареєструвати Схему намірів в Єдиній державній систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) буде неможливо.
Усі інші документи, а також плани та фасади будівель і споруд, архітектор може виготовити, замовити або отримати сам (в залежності від вашої з ним домовленості).
Строки виготовлення та реєстрації Схеми намірів забудови
Строки виготовлення Схеми намірів та її реєстрації в ЄДЕССБ врегульовуються договором між вами та архітектором. Законодавець не встановлює ні мінімальних, ні максимальних строків. На практиці, в залежності від обсягу поданих замовником документів, оформлення та реєстрація Схеми намірів може займати від 1 дня до 1-2 тижнів.
Платно чи безкоштовно?
Оскільки Схема намірів виготовляється на договірній основі, то розмір плати встановлюється виконавцем. Як правило оформлення та реєстрація Схеми намірів забудови здійснюється на платній основі (від кількох тисяч гривень).
Схема намірів та ЄДЕССБ
Схема намірів формується і реєструється виключно у електронному вигляді в ЄДЕССБ. В результаті кожній Схемі намірів присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат NB00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказану Схему на порталі e-construction.gov.ua
Замовнику може бути надано Витяг з ЄДЕССБ.
Будівельний паспорт чи Схема намірів забудови? Переваги та недоліки кожного із них.
Я спробую описати переваги та недоліки з огляду на мій досвід та практику оформлення цих документів протягом останніх 15 років.
Переваги будпаспорта: в будівельний паспорт можна вносити зміни; реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт може відбуватися в автоматичному режимі; будпаспорт видається органом містобудування та архітектури, який володіє повною інформацією про червоні лінії, про всі наявні обмеження у використанні ділянки (містобудівні), а також про будпаспорти, Схеми намірів та МУО, які видано на сусідні ділянки (звісно не про всі 100%), а тому менша ймовірність виникнення проблем у майбутньому.
Переваги Схеми намірів: схема може бути оформлена у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні; Схема намірів може бути оформлена в дуже короткі строки; клопіт по отриманню документів, по аналізу вимог до розміщення, по підготовці креслень бере на себе архітектор.
Недоліки будпаспорта: будпаспорт не може бути оформлено у випадку відсутності затвердженої містобудівної документації; іноді для оформлення будпаспорта потрібно збирати додаткові документи, які не передбачені законодавством (а це не тільки час, а часто і витрати коштів); строки видачі будпаспорта, як правило, перевищують строки оформлення Схеми намірів, а іноді вони можуть бути дуже затягнуті органом містобудування та архітектури.
Недоліки Схеми намірів: неможливість внесення змін – потрібно робити нову Схему намірів; автоматична реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт по Схема намірів на сьогодні неможлива; деякі місцеві органи ДАБК умисно не реєструють повідомлення про початок виконання будробіт, якщо було отримано Схему намірів, а не будівельний паспорт; Схема намірів виготовляється виключно на платній основі; оформлення Схеми намірів без реєстрації права на землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно неможливе, так само як і у випадку відсутності цифрового коду цільового призначення в Державному земельному кадастрі.
