"Карантинне" звільнення від сплати орендної плати

Дата публікації: вт, 01/11/2022 - 12:30

 

Держпідприємство «Міжнародний аеропорт «Бориспіль» (далі – «Позивач») звернулося до господарського суду з позовом, в якому просило стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кофе Бар Плюс» (далі – «Відповідач») орендну плату за користуванням приміщеннями кафе (нерухоме майно, що належить до державної власності) за період з березня по липень 2020 року, тобто у період карантину, нарахувавши суму боргу у розмірі відповідно до умов договору оренди.

Суди першої та апеляційної інстанцій стягнули з Відповідача 25% від суми нарахованої орендної плати, оскільки таке зменшення орендної плати за користування державним майном на період карантину було встановлено постановою Уряду. Позивач і Відповідач з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій не погодилися та подали касаційні скарги.

Позиція Позивача у цій справі полягала у тому, що орендна плата у зменшеному розмірі відповідно до постанови Уряду може бути застосована тільки у разі внесення змін у договір оренди щодо розміру орендної плати.

Відповідач у свою чергу вважав, що взагалі має бути звільнений від сплати орендної плати з огляду на те, що він не міг користуватися орендованим майном внаслідок заборони діяльності закладів харчування в період карантину.

У цій справі Верховний Суд мав відповісти на наступні питання:

– чи є необхідним внесення змін у договір оренди для нарахування орендної плати за користування державним майном у розмірі, встановленому постановою Уряду;

– чи доведено Відповідачем наявність підстав для звільнення від орендної плати в порядку ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України (далі – «ЦК України»).

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20.10.2021р. у справі №911/3067/20 касаційні скарги Позивача і Відповідача були залишені без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій – без змін. Таке рішення Верховного Суду було обґрунтоване наступним:

Оцінюючи доводи Позивача Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 26.08.2021р. у справі №910/13397/20 у подібних правовідносинах щодо стягнення орендної плати за користування державним майном у період карантину (повний текст судового рішення офіційно оприлюднений вже після відкриття касаційного провадження у даній справі), у зв’язку з чим зазначає про таке.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020р. №211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 14.05.2020р. №377) з метою запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19 установлено з 12 березня до 22 травня 2020 року на усій території України карантин, зокрема, заборонено до 22.05.2020р. роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів.

Згідно з ч.4, 6 ст.762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Законом від 30.03.2020р. №540-IX, який набрав чинності 02.04.2020р., розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено п.14 такого змісту: «14. З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11.03.2020р. №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч.6 ст.762 цього Кодексу».

Законом України від 13.04.2020р. №553-IX, який набрав чинності 18.04.2020р. та діяв до 16.07.2020р., п.14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України викладено в такій редакції: «14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до ч.2 ст.286 ГК України, ч.4 та 6 ст.762 ЦК України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

У той же час питання щодо звільнення орендарів від орендної плати, а також щодо нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном були врегульовані Постановою Кабінету Міністрів України «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» №611 від 15.07.2020р. (далі – «Постанова №611»), зокрема у п.1 Постанови №611 передбачено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2:

– звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з додатком 1;

– нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, здійснюється у розмірі:

  • 50 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2;
  • 25 відсотків суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 3.

За змістом додатку № 3 до Постанови №611 «Перелік орендарів, для яких нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном здійснюється у розмірі 25 відсотків», до цього переліку включено орендарів, які використовують нерухоме державне майно для розміщення на території аеропортів кафе, барів, кафе-барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

Отже, колегія суддів погоджується з висновками судів, що Відповідач як орендар, який використовує нерухоме державне майно для розміщення кафе-бару, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, відповідно до додатку №3 Постанови №611, має право на відповідне зниження орендної плати.

Відповідно до п.2 Постанови №611 зобов’язано орендодавців державного майна забезпечити нарахування орендної плати орендарям згідно з п.1 цієї постанови починаючи з дати встановлення карантину.

З огляду на положення Постанови №611 нарахування орендної плати орендарям у розмірах, передбачених п.1 цієї постанови, є державним регулюванням такої плати.

За договором оренди орендодавцем державного майна є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській, Черкаській та Чернігівській областях, отже забезпечити нарахування орендної плати на період карантину може тільки орендодавець, що і було здійснено останнім на виконання Постанови №611 відповідно до наказу від 26.10.2020р. №673.

Оскільки Постанова №611 не встановлює будь-якої процедури надання передбачених нею звільнень і знижок, у тому числі не передбачає необхідності отримання погоджень або укладення додаткових угод, нарахування орендної плати орендарям у розмірах, передбачених п.1 цієї постанови, є державним регулюванням такої плати, а тому отримання погодження щодо звільнення або знижки орендної плати, так само як і внесення змін до договору оренди цією постановою не вимагається.

Враховуючи наведене, суди дійшли правильного висновку, що починаючи з дати встановлення карантину нарахування орендної плати за договором підлягає здійсненню у розмірі 25% суми нарахованої орендної плати.

У зв’язку з наведеним доводи касаційної скарги Позивача відхиляються, як безпідставні. Верховний Суд також зауважує, що Позивач не є ні стороною договору оренди, ні власником державного майна, а лише як балансоутримувач майна отримує визначену орендодавцем у договорі частину орендної плати. У зв’язку з чим Позивач, не маючи жодного стосунку до правовідносин сторін за договором, не уповноважений визначати порядок нарахування орендної плати. Такі повноваження має виключно власник майна та сторона договору оренди. Тобто у даному випадку Позивач штучно створив спір щодо розміру належної до сплати наймачем орендної плати, всупереч волевиявленню як органу управління – Кабінету Міністрів України, який встановив порядок нарахування орендної плати у спірний період, так і власника державного майна, який виконав рішення органу виконавчої влади та здійснив відповідний перерахунок орендної плати для Відповідача (наказ від 26.10.2020р. №673).

Щодо доводів Відповідача, які стосуються застосування до спірних правовідносин ч.6 ст.762 ЦК України, Верховний Суд зазначає таке.

Так, у ч.6 ст.762 ЦК України відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження.

За змістом п.14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (у редакції, чинній до 16.07.2020р.) такого вичерпного переліку обставин теж не передбачено.

У п.6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018р. у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування норми ч.6 ст.762 ЦК України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Відтак, для застосування ч.6 ст.762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов’язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об’єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об’єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів ст.762 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду у справах №914/1248/18, №914/2264/17, №910/13158/20.

При цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

Суди попередніх інстанцій встановили, що на підтвердження обставини неможливості користування орендованим майном Відповідач послався на запровадження Кабінетом Міністрів України у спірний період заборони на роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, а також надав сертифікат Торгово-промислової палати України про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили).

Однак запровадження Кабінетом Міністрів України обмежувальних заходів під час карантину (у тому числі заборона роботи, яка передбачає приймання відвідувачів) само по собі не свідчить про принципову неможливість використання Відповідачем орендованого майна у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України. Як встановлено судами, Відповідач не довів повного припинення ним господарської діяльності у період карантину, у тому числі внаслідок відсутності доступу до майна, тоді як Позивач у цей період забезпечив Відповідачу доступ до орендованого майна та фіксував прохід працівників останнього до приміщення терміналу D аеропорту.

У зв’язку з встановленими обставинами фактичного користування Відповідачем орендованим майном суди відхилили надану Відповідачем довідку про форс-мажорні обставини (обставин непереборної сили).

При цьому Верховний Суд зауважує, що зміст доводів касаційної скарги Відповідача свідчить про помилкове ототожнення ним неможливості використання орендованого майна, тобто повну відсутність доступу до майна (що не було ним доведено у даній справі) з неможливістю отримання прибутку в очікуваному розмірі у спірний період, що не підпадає під дію норми ч.6 ст.672 ЦК України.

За таких обставин доводи Відповідача Верховним Судом відхиляються як безпідставні і такі, що за своєю суттю зводяться до вимог про переоцінку доказів та втручання у фактичну складову судових рішень, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції в силу положень ст.300 ГПК України.

 

Адвокат Игорь Дудник

Схожі публікації

відео / фото