Оренда житлового приміщення під офіс підприємства: від теорії до практики

Звісно, не кожне підприємство може дозволити собі оренду комфортного офісу. А часом, навіть за можливості, суб'єкти господарювання вважають це просто недоцільним: не новина, що багато працівників нині переведено на надомну працю, тож орендувати недешеве офісне приміщення ні для кого. Отже, зараз ще частіше, ніж раніше, трапляються випадки оренди квартир у звичайних житлових будинках під т. зв. офіс. Та чи не суперечить це законодавству?

Передусім слід звернутися до житлового законодавства. У ЖКУ викладені загальні вимоги про цільове призначення житлових будинків і житлових приміщень: вони призначені для постійного проживання громадян і для використання в установленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків (ст. 6 ЖКУ); громадяни повинні використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення (ст. 10 ЖКУ).

Згідно зі ст. 150 ЖКУ громадяни, які мають в особистій власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ними для особистого проживання та проживання членів своїх сімей із правом розпоряджатися такою нерухомістю на власний розсуд – дарувати, продавати, заповідати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші, не заборонені законом, угоди.

Пунктом 3 Правил № 572 передбачено, що використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено. У п. 7 Правил № 572 зафіксовано обов'язок і власника, і орендаря квартири використовувати приміщення житлового будинку за призначенням.

Нарешті, ч. 2 ст. 813 ЦКУ визначено: якщо наймачем у договорі найму житла є юридична особа, вона може використовувати таке житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.

З усього сказаного вище висновується, що використання житлового приміщення під офіс є неправомірним.

Зокрема, для більшості підприємницьких "потужностей" житлове приміщення використовувати дійсно не можна. Є безліч законодавчих і нормативних обмежень для тих же магазинів, закладів громадського харчування та всіляких масажних і перукарських салонів. Однак вони переважно розміщуються не у квартирах, а в повністю переобладнаному під свої потреби та згідно з вимогами закону нежитловому фонді, до якого перевели свої квартири колишні мешканці.

Власне, п. 5.37 ДБН В.2.2-15:2019 "Житлові будинки. Основні положення" чітко визначено, що у цокольному, першому, другому, третьому й вище поверхах житлових будинків допускається розміщувати вбудовані та вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення, за винятком об'єктів, які негативно впливають на людину.

Водночас завважимо, що згідно з п. 5.40 ДБН В.2.2-15:2019 не допускається розміщення у житлових будинках:

• готелів, хостелів;
• пунктів приймання склотари та вторинної сировини, а також магазинів сумарною торговельною площею понад 1000 м2;
• спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови й квартир із підвищенням понад допустимі рівні шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
• спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних й інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови; магазинів та складів товарів побутової хімії, легкозаймистих і горючих рідин, вогненебезпечних (горючих) речовин і матеріалів (фарб, розчинників, лаків, пороху), балонів із газом, майстерень та інших приміщень із категоріями за вибухопожежною небезпекою А і Б; спеціалізованих рибних, м'ясних й овочевих магазинів;
• підприємств побутового обслуговування, на яких застосовують легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень із ремонту годинників розрахунковою площею до 300 м2);
• майстерень із ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 м2;
• лазень і саун (лазень сухого жару), у т. ч. у вбудованих фізкультурно-оздоровчих закладах, пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну);
• автоматичних телефонних станцій загальною площею понад 100 м2, вузлів фіксованого зв'язку (обладнання: автоматичних цифрових телефонних станцій, центрів комутації, розподільчих абонентських концентраторів, телекомунікаційного обладнання мережі широкосмугового доступу до Інтернету);
• громадських туалетів;
• похоронних бюро;
• виробничих приміщень (крім приміщень категорій В та Д згідно з вимогами ДБН В.2.2-40 для праці осіб з інвалідністю та людей літнього віку, у т. ч.: пунктів видачі роботи додому, майстерень для складальних і декоративних робіт), зуботехнічних лабораторій, клініко-діагностичних і бактеріологічних лабораторій, диспансерів усіх типів, денних стаціонарів диспансерів та стаціонарів приватних клінік, травпунктів, підстанцій швидкої та невідкладної допомоги, дерматовенеричних, психіатричних, інфекційних і фтизіатричих кабінетів, відділень (кабінетів) магніторезонансної томографії;
• рентгенівських кабінетів, а також приміщень із лікувальною та діагностичною апаратурою та обладнанням, яке є джерелом іонізуючого випромінювання, вище припустимого рівня, який установлений у ДСанПіН 239 та ДГН 6.6.1.-6.5.001, ветеринарних клінік та їх центрів, ветеринарно-консультаційних кабінетів.

Свого часу Держкомбудівництва архітектури та житлової політики в листі від 02.08.2001 р. № 5/3-564 роз'яснював:

Ще один давній лист Держкомпідприємництва від 31.07.2007 р. № 5620 містить аналогічну позицію:

Не був проти використання квартири для провадження підприємницької діяльності й ВС/КАС у постанові від 30.10.2018 р. № 524/7508/15-а. Серед іншого суд звернув увагу на ст. 320 ЦКУ, якою чітко встановлено: власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом.

З наведеного висновується, що обзавестись офісом у житловому будинку дуже навіть реально. Адже згідно із ЖКУ заборонено використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру. Проте якщо йдеться про офіс, на кшталт: 3 столи, 2 комп'ютери, принтер, факс і шафа з документами, то мовити про промисловий характер такої діяльності не повернеться язик навіть у найзлобливішого перевіряючого.

У такому разі головне не порушувати житлових прав інших мешканців: не смітити, не шуміти й дотримуватись інших правил добросусідства. Інакше з'їхати зі зручного місця доведеться вже напевно.

А наостанок кілька слів щодо процедури переведення житлових приміщень у нежитлові.

Так, Мінрегіонбуд у листі – відповіді на індивідуальне звернення (від 18.11.2019 р. № 8/9.3.1/4754-19) завважив: змінити функціональне призначення жилого приміщення на нежиле можна лише в разі проведення його реконструкції.

Реконструкцію жилого приміщення здійснюють відповідно до вимог:

• Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 р. № 3038-VI,
• ДБН В.2.2-15:2019,
• проєктної документації, виготовленої згідно з вимогами ДБН А.2.2-3–2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво об'єктів" та погодженої з усіма зацікавленими службами міста, а також зі співвласниками будинку.

Виконання робіт із реконструкції проводять відповідно до постанови КМУ "Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт" від 13.04.2011 р. № 466.

По завершенню робіт із реконструкції проводять технічну інвентаризацію з метою виготовлення нового технічного паспорта, зважаючи на зміни, який підтверджує факт проведення робіт із реконструкції. Крім того, власник після складання нового технічного паспорта зобов'язаний унести зміни до Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо нових показників об'єкта нерухомості.