Нерідко виникали та виникають ситуації і, відповідно, судові спори, коли інспекція держархбудконтролю проводить перевірку, і виявляє за результатами такої перевірки ознаки, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом.
Така перевірка може відбутися не на початковому етапі – коли замовником отримано документ, який дає право на виконання будівельних робіт, так і на етапі, коли об’єкт введено в експлуатацію. І от в останньому випадку є один важливий момент: це ще об’єкт будівництва (введено в експлуатацію, але не оформлено право власності) чи це вже зареєстрований у встановленому порядку об’єкт нерухомого майна (тобто вже не об’єкт будівництва).
Зважаючи на висновки та позицію Верховного Суду, викладено у багатьох рішеннях, а саме: зі змісту положень статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю вбачається, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб’єктами підготовчих та будівельних робіт.
Тобто за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об’єктів, які знаходяться в процесі будівництва.
Виключенням із цього загального правила є виявлення факту самочинного будівництва у зв’язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об’єкту.
Після реєстрації права власності на збудований об’єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об’єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв’язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об’єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, в зв’язку з чим висновки судів про незаконність проведення позапланової перевірки щодо зазначеного об’єкту нерухомого майна, на яку у своїй позовній заяві посилається скаржник також є правомірними.
Як бачимо, перевірка може проводитися щодо об’єкту в процесі будівництва, але є і виключення – виявлення факту самочинного будівництва у зв’язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об’єкту.
Проте ототожнювати “збудований об’єкт” та “об’єкт нерухомого майна (на який зареєстровано права)” в даному випадку буде не вірно.
В нас є кілька кваліфікуючих критеріїв: введення об’єкта в експлуатацію та реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна.
Так, завершений будівництвом об’єкт і не введений в експлуатацію – може бути об’єктом перевірки з боку органів ДАБК (за наявності законних підстав для проведення такої перевірки, передбачених Порядком №554).
Завершений будівництвом об’єкт і введений в експлуатацію – теж може бути об’єктом перевірки з боку органів ДАБК (за наявності законних підстав для проведення такої перевірки – наприклад, необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених у декларації про готовність об’єкта до експлуатації). Проте тут встановлено трьохмісячний термін для проведення подібної перевірки. Після його спливу, проведення подібної перевірки буде незаконним, а всі складені за результатами такої перевірки документи, будуть скасовані.
А от коли мова йде про закінчений будівництвом об’єкт, який введено в експлуатацію та щодо якого зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав, то здійснення перевірки такого об’єкту після реєстрації прав є незаконним.
Найчастіше виникають ситуації, коли декларації про готовність об’єкта до експлуатації зареєстрована, орган ДАБК проводить перевірку у встановлений трьохмісячний термін, але за цей час замовник реєструє право власності на об’єкт.
Як бути, коли орган ДАБК в подібній ситуації виявляє ознаки самочинного будівництва?
Відповідь на це питання ми можемо знайти в Постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 13 травня 2025 року по справі №420/21467/23.
Ось до яких висновкі прийшов суд:
1. Реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який потягнув за собою настання певних правових наслідків, а саме – вчинення замовником дій щодо реалізації наданого їй цією декларацією права на проведення будівельних робіт.
2. Після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання.
Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №465/1461/16-а, від 01.10.2019 №826/9967/18, від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 23.07.2019 у справі №826/5607/17, від 09.06.2021 у справі №826/2123/18, від 18.06.2021 у справі №420/3572/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21 та інших.
3. Після реєстрації права власності на об’єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта (об’єктів) у порядку, встановленому законом.
4. Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об`єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно – будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
Цей висновок узгоджується з правовою позицією, яка міститься, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №826/12543/16, а також у постановах Верховного Суду від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 30.03.2021 у справі №826/5513/17, від 24.10.2022 у справі №640/22599/19, від 17.10.2023 у справі № 440/12326/21.
5. У справі, яка переглядається, суди встановили, що 08.09.2020 УДАБК Одеської міської ради зареєструвало та внесло до Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва повідомлення № ОД051200908896 про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1).
06.11.2020 Управління зареєструвало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками, № ОД1012110497
Вищезазначена декларація складена після завершення робіт, щодо початку виконання яких подано повідомлення, й на підставі цієї декларації 17.11.2020 внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно .
З урахуванням зазначено колегія суддів констатує, що право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв`язку із завершенням будівництва та введення об`єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об`єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об‘єкт будівництва.
6. Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.
Суди встановили, що будівельні роботи виконувалися без належно затвердженого проєкту, а об`єкт (реконструйована квартира) експлуатується без прийняття в експлуатацію
З огляду на вищевикладене, Верховний Суд констатував, що зазначений об’єкт вважається самочинним будівництвом у розумінні норм Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» й експлуатується без введення його в експлуатацію, а реєстрація права власності на нього не змінює цього правового статусу. До моменту прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів відсутні підстави стверджувати, що об’єкт архітектури є створеним, а будівництво завершеним. У такому випадку особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).
Як підсумок, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що обраний Управлінням спосіб судового захисту не є належним і не забезпечить практичну реалізацію тих повноважень, з метою виконання яких цей орган звернувся до суду з цим позовом.
