Згідно з Порядком обслуговування внутрішньобудинкових систем (Наказ Мінрегіону № 219), виконавець відповідає за належний стан усіх спільних мереж будинку — від зовнішньої стіни будівлі до точок приєднання у квартирах.
Усі обов’язки виконавця можна розділити на кілька ключових напрямів:
1. Первинна обстежувальна робота та документообіг
Перед тим як приступити до обслуговування (або при укладенні договору), виконавець зобов’язаний:
- Провести обстеження систем: здійснити візуальний або технічний огляд усіх внутрішньобудинкових мереж будинку.
- Скласти та надати співвласникам:
- Акт огляду технічного стану у довільній формі з оцінкою поточного стану мереж.
- Перелік аварійних/першочергових робіт із зазначенням вартості матеріалів та послуг для усунення дефектів.
- Перелік робіт з поточного ремонту та графік технічного обслуговування (із зазначенням видів та періодичності робіт).
- Скласти графік ТО: протягом 15 днів із дати набрання чинності договором розробити та погодити зі співвласниками графік технічного обслуговування.
- Прийняти технічну документацію: отримати від співвласників копії технічного паспорта, проектної документації, паспортів котелень чи ІТП, актів виконаних робіт.
- Передати документацію у разі розірвання договору: наступного ж дня після припинення дії договору передати співвласникам або новому управителю всю документацію про виконані роботи, аварії та технічний стан за останні 3 роки.
2. Технічне обслуговування (ТО).
Це щоденна та періодична робота для підтримання мереж у справному стані (не включає обслуговування лічильників/вузлів комерційного обліку):
- Огляди та діагностика: визначення технічного стану мереж, виявлення прихованих витоків або зносу.
- Дрібний ремонт та налагодження: усунення дрібних несправностей для забезпечення безперебійної роботи та дотримання санітарно-гігієнічних норм.
- Профілактика: змащення рухомих елементів, заміна швидкозношуваних деталей (сальників, прокладок, дрібної арматури), заправка витратними матеріалами, регулювання та випробування обладнання під тиском.
- Підготовка до опалювального сезону: проведення комплексних випробувань та промивки систем опалення відповідно до Правил підготовки теплових господарств до опалювального періоду (Наказ № 620/378).
3. Планування та проведення поточного ремонту.
Поточний ремонт спрямований на систематичне відновлення зношених ділянок:
- Формування плану: протягом 15 днів після підписання договору виконавець складає план поточного ремонту на основі погодженого кошторису.
- Прозорість кошторису: у плані зазначаються конкретні види робіт, їх вартість, перелік матеріалів, орієнтовний час початку та тривалість ремонту.
- Мінімальні незручності: ремонт має плануватися так, щоб перерва у наданні комунальних послуг мешканцям була якнайкоротшою.
- Погодження змін:
- Якщо зміни в плані не змінюють розмір плати для мешканців — виконавець вносить їх самостійно та просто інформує співвласників.
- Якщо зміни збільшують вартість — вони обов'язково погоджуються зі співвласниками.
- Ініціатива капремонту: виконавець зобов’язаний письмово інформувати співвласників про необхідність проведення капітального ремонту, реконструкції, модернізації або повної заміни застарілих трубопроводів та обладнання.
4. Аварійне обслуговування та оперативне реагування.
Виконавець несе повну відповідальність за безпеку та швидке відновлення послуг під час аварій:
- Невідкладне усунення аварій: при виникненні аварії виконавець зобов'язаний негайно прибути та вжити заходів для її ліквідації й відновлення надання послуги.
- Усунення загрози життю: несправності, що загрожують безпеці проживання людей або майну, усуваються негайно.
- Повідомлення про масштабні аварії: якщо подальша експлуатація мереж неможлива через руйнування, виконавець повідомляє співвласників та надає кошторис відновлювальних робіт.
5. Робота зі зверненнями та скаргами мешканців.
Виконавець зобов’язаний вести суворий облік усіх звернень:
- Фіксація: реєструвати всі скарги та заяви із зазначенням точної дати, часу надходження та вжитих заходів.
- Строк усунення — 24 години: усунути виявлену несправність протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення від споживача.
- Інформування при затримці: якщо ремонт потребує більше ніж 24 години, виконавець зобов’язаний протягом 5 днів письмово повідомити заявника про прийняте рішення та чітко вказати кінцевий строк виконання робіт.
Порада адвоката: Завжди фіксуйте час і номер звернення (заявки) до аварійної або диспетчерської служби. Якщо внаслідок прориву на спільній ділянці (наприклад, самого стояка) було затоплено вашу або сусідську квартиру — відповідальність і матеріальні збитки покладаються на виконавця послуг/управителя, а не на власника квартири.
Корисні посилання: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1074-18#n14
