Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», а також ст. 141 ЗК України, п. «д» ч. 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
ВПВС в постанові https://reyestr.court.gov.ua/Review/123602976 від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 звернула увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Адже поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними.
Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою.
Водночас, якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.
При цьому факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати після звернення позивача з позовом про розірвання договору не має правового значення для його вирішення.
Систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.
