Для власників нерухомості, які планують продаж, дарування чи інше відчуження майна, важливо звернути увагу на нові правила у сфері виконавчого провадження.
З 23 жовтня 2026 року мають запрацювати зміни, передбачені Законом України, ухваленим на основі законопроєкту №14005 «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення виконавчого провадження через цифровізацію».
Суть змін полягає, зокрема, у посиленні автоматичної взаємодії між державними реєстрами та системою виконавчого провадження.
ЩО ЦЕ ОЗНАЧАЄ НА ПРАКТИЦІ?
Під час посвідчення договорів щодо нерухомості інформація про власника перевірятиметься через Єдиний реєстр боржників.
Якщо власник нерухомості має статус боржника у зв’язку з відкритим виконавчим провадженням, це може стати підставою для неможливості оформлення відповідного правочину.
Йдеться не лише про купівлю-продаж.
Обмеження можуть стосуватися:
- продажу нерухомості;
- дарування;
- міни (обміну);
- передачі майна в іпотеку;
- застави;
- інших дій, пов’язаних із переходом або обтяженням права власності.
Важливий момент!
Наявність самого боргу ще не означає автоматичну заборону на продаж квартири чи будинку.
Ключове значення має те, чи відкрито виконавче провадження та чи внесено особу до Єдиного реєстру боржників.
Тому, наприклад, наявність кредитної заборгованості сама по собі не означає, що власник автоматично втратить можливість продати своє майно.
Які борги можуть мати значення?
До Єдиного реєстру боржників можуть потрапляти особи, щодо яких здійснюється примусове виконання рішень, зокрема через заборгованість:
- за кредитами;
- за аліментами;
- за податками;
- за штрафами;
- за житлово-комунальними послугами;
- за рішеннями судів та іншими виконавчими документами.
Чи означає це, що квартиру можуть забрати? - Ні.
Сам факт внесення особи до Єдиного реєстру боржників не означає автоматичне вилучення її нерухомості.
Йдеться насамперед про обмеження можливості розпоряджатися майном у відповідних випадках.
Порядок звернення стягнення на нерухомість залишається окремою процедурою і передбачає дотримання вимог законодавства.
Також змінюється поріг, за якого може бути звернено стягнення на єдине житло боржника: його планується підвищити з 20 до 50 мінімальних заробітних плат.
Окремі гарантії передбачені також для військовослужбовців. Водночас законодавство містить винятки, зокрема щодо окремих зобов’язань, тому кожну ситуацію необхідно оцінювати індивідуально.
ЩО Я РЕКОМЕНДУЮ ПРОДАВЦЯМ?
Якщо ви плануєте продаж або дарування нерухомості, перевірте свій статус у Єдиному реєстрі боржників та наявність відкритих виконавчих проваджень заздалегідь.
Особливо це важливо зробити до укладення попереднього договору та отримання від покупця завдатку.
Адже якщо після укладення попереднього договору, але до оформлення основного договору, щодо продавця буде відкрито виконавче провадження та встановлено відповідні обмеження, то провести угоду може бути неможливо.
У такій ситуації можуть виникнути додаткові питання щодо виконання умов попереднього договору та повернення отриманого завдатку.
Тому умови попереднього договору варто формулювати таким чином, щоб максимально захистити інтереси обох сторін.
ЩО ВАРТО ПЕРЕВІРЯТИ ПОКУПЦЮ?
Покупцеві недостатньо перевірити лише документи на квартиру.
Рекомендую перевірити:
- продавця та його статус у Єдиному реєстрі боржників;
- наявність виконавчих проваджень;
- наявність арештів та інших обтяжень;
- чи не перебуває нерухомість в іпотеці;
- чи має продавець можливість вільно розпоряджатися майном на момент укладення договору.
Передача завдатку — це вже фінансове зобов’язання, тому до його передачі покупцеві варто переконатися, що правові перешкоди для майбутньої угоди відсутні.
ПОРАДА АДВОКАТА: перед купівлею або продажем нерухомості перевіряйте не лише сам об’єкт, а й юридичний статус його власника.
Своєчасна юридична перевірка може допомогти уникнути ситуації, коли кошти вже передані, попередній договір підписаний, а основну угоду через нові обмеження провести неможливо.
Правова консультація та перевірка документів до укладення угоди — значно безпечніший варіант, ніж вирішення проблеми після її виникнення.
