Про одну київську ділянку два офіційні джерела можуть казати різне. У кадастрі записано «для будівництва і обслуговування житлового будинку», а на кресленні генерального плану на тому самому місці зелені насадження або смуга вулиці. І кадастр, і генплан тут праві, просто відповідають на різні запитання.
Кадастр каже, для чого ділянку відвели. Генплан показує, як місто збирається використовувати територію, на якій вона лежить. Поки з ділянкою нічого не відбувається, розбіжність може роками лишатися непоміченою. Спливає вона тоді, коли доходить до будівництва, перебудови, зміни призначення чи угоди.
Приклад із Києва: за кадастром ділянка під житловий будинок, за генпланом уся вона в зоні захисної зелені. Схема орієнтовна · © OpenStreetMap
Цільове та функціональне призначення: у чому різниця
Цільове призначення стосується самої ділянки й записане в кадастрі, функціональне — території, на якій вона лежить, і його визначає генплан. Перше — це вид використання, закріплений за конкретною ділянкою, і записують його кодом класифікатора. Код 02.01, наприклад, означає присадибну ділянку для житлового будинку й господарських будівель. Побачити цей запис можна на публічній кадастровій карті за кадастровим номером.
Функціональне призначення земельної ділянки — це, строго кажучи, призначення території навколо неї. Його визначає генплан міста, а там, де затверджено детальний план території, ще й цей план. У генплані Києва зони називаються, наприклад, «території житлової садибної забудови», «території захисної зелені», «території вулиць і доріг».
Генплан креслили в масштабі міста, і межі зон на ньому з межами ділянок не пов'язані. Тож межа зони цілком може пройти посеред ділянки. Трапляється, що половина ділянки лежить в одній зоні, а решта в іншій.
Ділянка в зеленій зоні чи під дорогою: як часто таке буває в Києві
За даними zem.center по ділянках Києва (підрахунок на 24.09.2026), 13 % із 113 734 ділянок міста хоча б частиною заходять у зелені зони генплану. А серед 23 021 житлової ділянки 28 % мають понад 10 % площі в зоні вулиць і доріг за генпланом.
Приклад із Києва: ділянка під житловий будинок цілком лежить у зоні захисної зелені, хоча в сусідів генплан показує житлову забудову. Нового житла на цьому місці генплан не передбачає.
Коли йдеться про дороги, крім зони є ще червоні лінії. Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 1) визначає їх як межі вулиць, доріг і майданів — і тих, що вже є, і запроєктованих, — які відділяють забудову від територій іншого призначення. Якщо така лінія розтинає ділянку, частина з боку вулиці за планом міста входить у її межі.
Що важить більше: запис у кадастрі чи генплан
Для нинішнього користування важить кадастр, для змін — генплан. Земельний кодекс (ст. 20, ч. 3) встановлює, що категорію земель і вид цільового призначення визначають у межах функціонального призначення території за генпланом населеного пункту або комплексним планом громади.
Із цього правила закон робить кілька винятків (та сама ч. 3 ст. 20, а на час воєнного стану — ще й тимчасові), тож абсолютним воно не є. Якщо ж ділянка вже потрапила в «чужу» зону, це саме собою не зобов'язує власника змінювати цільове призначення (ст. 20, ч. 10 Земельного кодексу).
А от зміни прив'язані до зони: за винятками, названими вище, нове цільове призначення можна встановити лише таке, що допустиме в цій функціональній зоні (ст. 24, ч. 4 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Коли для будівництва потрібні містобудівні умови та обмеження, їх видають на підставі генплану й детальних планів. Невідповідність задуму цим планам закон називає однією з підстав для відмови (ст. 29, ч. 4).
Який генплан Києва чинний
Чинним є «Генеральний план міста Києва та проект планування його приміської зони на період до 2020 року» (рішення Київради від 28.03.2002 № 370/1804). Строк у назві розрахунковий, і з його завершенням план не втратив сили: нового генплану Київ не затвердив, тож діє цей.
Креслення плану розрізняє території, що лишаються як є, і ті, які мають змінитися до розрахункового строку чи пізніше. Зона на кресленні може описувати використання території на час розроблення плану, а може бути наміром міста.
Якщо ділянка лежить у межах затвердженого детального плану території, її зону визначають за ним. Так записано в перехідних положеннях Земельного кодексу (розділ X, п. 23): поки відомостей про функціональні зони немає в кадастрі, зону беруть із детального плану, плану зонування або генплану.
Як перевірити функціональну зону ділянки в Києві
Цільове призначення перевірити найпростіше, бо воно є в записі кадастру, а сам запис видно на кадастровій карті. Із функціональною зоною складніше: межі ділянки треба накласти на креслення генплану, а за наявності детального плану ще й на нього.
Офіційний документ про функціональну зону видає міська влада. На нього, зокрема, спираються, коли змінюють цільове призначення (Земельний кодекс, розділ X, п. 23).
Зорієнтуватися швидше допомагають онлайн-сервіси. Наприклад, на zem.center можна перевірити ділянку за генпланом Києва за кадастровим номером або адресою. Звіт показує, в які зони чинного генплану потрапляє ділянка і чи лежить вона в межах детального плану території, а для ділянок у межах детальних планів — ще й червоні лінії. Перевірка коштує 599 ₴ і зазвичай готова менш ніж за хвилину. Звіт має інформативний характер і юридичним висновком не є, а червоні лінії в ньому нанесено орієнтовно.
Якщо після перевірки постає питання, чи можна перевести ділянку в інше призначення, покроковий розбір процедури є в блозі землевпорядної компанії «Київські землі» — у матеріалі про зміну цільового призначення ділянки під комерцію.
