Якщо ви плануєте купівлю чи продаж квартири у 2026 році адвокат Роман Сімутін розповів що варто знати і які зміни відбудуться у процедурі оформлення угоди.
ФІНМОНІТОРИНГ НЕРУХОМОСТІ: ЯК ПІДТВЕРДИТИ ЗАКОННІСТЬ КОШТІВ?
Суть фінмоніторингу: покупцеві треба підтвердити легальність коштів на купівлю нерухомості від 400 000 грн і більше.
Тому нотаріуси і консультують людей, які документи надати для підтвердження, а це можуть бути:
- зарплатні довідки, виписки з рахунків, свідоцтво про спадщину, дохід від підприємницької діяльності, договори дарування та продажу майна, кредитні договори, декларації тощо.
Мета фінмоніторингу: збільшити податкові надходження коштом тих людей, які ще не сплатили податок із доходу, так званих грошей на чорний день.
Тож у 2026 році контроль за ринком нерухомості посилять, щоб досягти прозорості та усунути «тіньові угоди».
З цього приводу нардеп Ігор Фріс порадив при продажі нерухомого майна не занижувати його вартість, бо кошти, прописані в договорі, стануть у нагоді при купівлі іншого майна та підтвердять законність отримання таких коштів.
Але він не розкрив ще декілька негативних наслідків. Наприклад, один із таких. Продавець розірвав договір чи визнав його недійсним і повертає суму визначену договором, наприклад, один мільйон, а покупець віддав продавцю на руки три мільйони. Продавець заперечує цей факт, мовляв, є договір, є сума – мільйон – забирай. І спробуйте доведіть, що ви віддали різницю готівкою, якщо продавець все заперечує. Кому підете скаржитися? В податкову? В поліцію?
Другий наслідок. При продажі нерухомості власник має сплатити 5% податку від оціночної вартості об’єкта. А якщо вилізе повна вартість і податкова проведе оцінку, тоді вам світить щонайменше адміністративна відповідальність у сотні тисяч гривень, плюс нарахування податку та військового збору у 23%. А якщо сума ухилення податків перетне межу, тоді загрожує і кримінальна відповідальність.
УГОДИ З НЕРУХОМІСТЮ У 2026 РОЦІ
Чи дійсно нотаріуси не будуть вчиняти угоди з нерухомістю з 2026, якщо ви не підтвердите законність своїх коштів?
Більшість нотаріусів відмовиться посвідчувати дані угоди, хоча відповідальність нотаріусів в таких випадках прямо не прописана, але від гріха подалі – саме так більшість і вчинить. Адже якщо податкова зацікавиться та почне розбиратися, тоді тут буде над чим замислитися.
Хто тоді виграє? Як завжди, великий бізнес: забудовники, які пролобіювали подібні зміни.
Судіть самі: договори у новобудовах не затверджуються нотаріусами. Також укладаються договори з розстрочкою, щомісячними платежами до 400 тисяч гривень, кошти проводять через банка-партнера, який робить все, щоб зберегти клієнта.
Тож якщо у вас зберігаються кошти під матрацом – декілька порад від Романа Сімутіна:
- укладіть договори позики або дарування коштів, покладіть на депозит у різних банках, придбайте ОВДП – це один із найпростіших способів, адже держава не запитує про походження коштів і, що найцікавіше, сума немає значення.
Які наслідки, якщо все ж таки нотаріус затвердить угоду без підтвердження походження коштів?
Наприклад, ви напишете, що ваше джерело коштів – це власні заощадження. В такому випадку жодного криміналу чи масок-шоу не буде: податкова може просто взяти і нарахувати вам податок на прибуток фізичних осіб. А це 18% та 5% військовий збір. Тобто, це норма для людей, але ж не для забудовників!
Проте у випадку додаткової перевірки угоди з нерухомістю у зв’язку з не підтвердженням походження коштів, податкова може тимчасово заблокувати банківський рахунок покупця чи продавця, які не надали необхідних документів тощо. Таке блокування триватиме до з’ясування ситуації.
