Договір купівлі продажу квартири не може бути визнаний недійсним з тої підстави, що технічний паспорт містить недостовірні відомості щодо квартири.
Постанова Верховного суду від 31 жовтня 2024 року у справі № 404/3382/20, провадження № 61-3454св23 у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В.,
В червні 2020 року перший заступник керівника Кропивницької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Управління з питань захисту прав Кропивницького міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , у якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу від 20 листопада 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Тєрєховою С. В. за № 1958, щодо відчуження квартири АДРЕСА_1 ; скасувати запис № 1958 від 20 листопада 2018 року про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на цю квартиру; стягнути з ОСОБА_1 на користь Управління з питань захисту прав дітей Міської ради міста Кропивницького кошти в розмірі 443 331,86 грн.
Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_2 перебував на квартирному обліку як дитина-сирота.
20 листопада 2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (покупець) та Управлінням з питань захисту прав дітей Міської ради міста Кропивницького (платник), укладений договір купівлі-продажу № 1958, за умовами якого продавець зобов`язалась передати квартиру АДРЕСА_1 у власність ОСОБА_2 , покупець зобов`язався прийняти майно, а платник сплатити за вказане нерухоме майно визначену в цьому договорі грошову суму.
Відповідно до умов договору квартира однокімнатна, загальна площа її становить 31,65 кв.м. Продаж квартири вчиняється за 434 586,00 грн, що є реальною вартістю відчужуваної квартири, визначеною у звіті про оцінку майна від 15 вересня 2018 року, виготовленому ФОП ОСОБА_3 .
Вказаний договір підлягає визнанню недійсним, оскільки вчинений на підставі документів, які не відповідають дійсності. Для вчинення договору ОСОБА_1 надала технічний паспорт, який містить недостовірні відомості щодо площі квартири, а також щодо фізичної особи-підприємця, яка нібито його виготовила. Крім того, продаж квартири вчинено за 434 586,00 грн, тоді як її ринкова вартість становить 294 260,00 грн.
Рішенням Кіровського районного суду міста Кіровограда від 02 червня 2022 року позов задоволено.
Суд першої інстанції виходив з обґрунтованості позовних вимог. Матеріалами справи підтверджено, що в порушення вимог чинного законодавства ОСОБА_1 надала недостовірні відомості щодо спірної квартири.
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 25 січня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено, рішення Кіровського районного суду міста Кіровограда від 02 червня 2022 року скасовано й ухвалено нове рішення про відмову в позові.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що спірний договір купівлі-продажу квартири підписаний сторонами, які досягли згоди з усіх істотних його умов. Договір виконаний сторонами, проведена державна реєстрація права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру та державна реєстрація заборони відчуження.
За умовами договору, у зв`язку з наданням ОСОБА_1 недостовірних відомостей щодо квартири, позивач має право вимагати від неї компенсацію збитків у повному обсязі. Проте таких заходів позивач не вжив.
Не можна погодитись, що саме обраний позивачем спосіб захисту є ефективним і сприятиме захисту інтересів держави та відновленню порушених житлових прав відповідача ОСОБА_2 , в інтересах якого як дитини-сироти був укладений договір. Фактично внаслідок задоволення вимог прокурора про визнання недійсним договору, скасування рішень про реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру, ОСОБА_2 позбавляється права на житлове приміщення для постійного проживання.
Верховний суд залишив в силі рішення апеляційної інстанції зокрема зазначивши наступне:
Як на підставу для визнання договору купівлі-продажу недійсним прокурор посилався на те, що такий правочин вчинений на підставі поданих ОСОБА_1 документів щодо квартири, які не відповідають дійсності.
Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що наведена обставина не може бути підставою для визнання цього договору недійсним.
Частина перша статті 5 ЦПК України визначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Укладаючи спірний договір, сторони на власний розсуд погодили правові наслідки в разі надання продавцем недостовірних відомостей щодо об’єкта відчуження.
Так, відповідно до пункту 6 договору продавець стверджує, що документи, які підтверджують її право власності на квартиру, та всі надані нею відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. У разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляються недостовірними, неправдивими, продавець зобов’язаний відшкодувати заподіяні покупцю збитки за витрати в повному обсязі.
Тобто, належним способом захисту інтересів держави в цьому випадку може бути звернення до суду з вимогами про відшкодування збитків.
Проте таких вимог у цій справі позивач не заявляв.
Водночас, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, застосування судом обраного прокурором способу захисту інтересів держави у вигляді визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності на квартиру, призведе до позбавлення права ОСОБА_2 на житлове приміщення для постійного проживання, яке було придбане для нього як дитини-сироти за сприяння та участі уповноважених державою органів. Фактично за таких обставин на ОСОБА_2 буде покладений індивідуальний та надмірний тягар щодо пошуку собі іншого житла, що є неприйнятним.
З огляду на викладене правильним є висновок суду апеляційної інстанції про відмову в позові.
