Нормативна грошова оцінка землі (НГО) є базою оподаткування і використовується як відправна точка для розрахунків, пов’язаних з використанням і відчуженням земель.
Про те, як НГО впливає на ціну землі, в яких випадках необхідно її проводити та чи можна вирахувати замостійно, Фактам ICTV розповів керуючий партнер ЮК Winner адвокат Ігор Ясько.
Що таке нормативна грошова оцінка землі
Як пояснив Ігор Ясько, нормативна грошова оцінка земель є базою оподаткування для:
- плати за землю (ст. 271 Податкового Кодексу України);
- єдиного податку четвертої групи підприємців (ст. 291 ПК);
- ціни землі.
Основою її розрахунку є рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу (тобто виручка від використання земельної ділянки за цільовим призначенням). Зазвичай розрахунок залежить від кількох показників:
- цільового використання;
- місцезнаходження;
- якості ґрунту;
- екології, тощо.
"Під час воєнного стану розмір орендної плати не може перевищувати 8% НГО земельної ділянки, яка визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області", – зазначив адвокат.
Ігор Ясько також пояснив, що ціна сільськогосподарської землі, яка раніше не була об’єктом ринкових відносин, не може бути нижчою за НГО. Держгеокадастр 12 січня 2024 р. назвав коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік, який дорівнює 1,051. Важливо, що у 2024 році коефіцієнт індексації застосовується до усіх категорій земель.
В яких випадках проводять НГО
За словами адвоката, нормативно грошова оцінка землі проводиться під час купівлі-продажу земельних ділянок державної, комунальної власності, якщо законодавством встановлена НГО, як ціна продажу або база для визначення ціни продажу таких земельних ділянок.
Мінімальна ціна продажу сільськогосподарських земель, які виділені власникам земельних часток/паїв, при здійсненні обміну земельних ділянок державної і комунальної власності має бути не нижчою 10% НГО.
Крім того, НГО проводять, щоб визначити:
- земельний податок та ЄП для 4 групи підприємців;
- розмір державного мита за договорами міни чи дарування земельних ділянок;
- розмір державного мита для успадкування земельної ділянки;
- вартість земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд;
- показники економічного стимулювання, раціонального використання та охорони земель;
- максимального розміру орендної плати під час воєнного стану (не більше 8% НГО).
Чи можливо самостійно вирахувати НГО
Ігор Ясько пояснив, що навіть якщо знати формулу, за якою обчислюється НГО, ніякі самостійні розрахунки не матимуть юридичної сили. НГО визначається на підставі рішення Кабміну або місцевої ради, а технічну документацію з НГО землі затверджує місцева рада.
Крім того, щороку проводиться індексація НГО. За проведення індексації НГО відповідає Держгеокадастр України та його місцеві підрозділи, які мають проіндексувати всі земельні ділянки до 15 січня і за вимогою мають надавати їх зацікавленим особам (податківцям, фізичним особам-власникам земельних ділянок, організаціям).
Під час будь-яких операцій із землею, зацікавлені сторони повинні звернутися у Держгеокадастр, щоб отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Система автоматично розраховує нормативну грошову оцінку з урахуванням коду цільового призначення ділянки, який визначає коефіцієнт, що входить до складу формули.
"Якщо у кадастрі немає актуального коду цільового призначення ділянки, отримати витяг про НГО буде неможливо", – підкреслив Ігор Ясько.
В чому різниця НГО та ринкової ціни землі
"Фактично, НГО не є ринковою ціною землі, адже існує ще експертна грошова оцінка земельної ділянки, яка і визначає її ринкову вартість, але вона не може бути меншою за державну НГО", – пояснив адвокат.
Ігор Ясько зазначив, що ринкову вартість визначає спеціальний експерт з питань оцінки земельної ділянки і фіксує у спеціальному звіті. При цьому, можна враховувати:
- капіталізацію чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (до прикладу, за їх розташуванням, цільовим призначенням, площею);
- витрати на земельні поліпшення.
Адвокат пояснив, що таку оцінку також використовують для визначення розміру майнової шкоди чи збитків власникам.
"Воєнний стан також вніс свої корективи до ринкової вартості. Так, наприклад, близьке розташування до території ведення бойових дій зменшує оцінку, як і пошкоджений верхній шар ґрунту і його засмічення мінами та іншими небезпечними предметами, паливом або іншими сполуками", – розповів Ігор Ясько.
Тобто НГО – це лише мінімальна сума для продажу землі, але власник, звичайно, може призначити більшу ціну, враховуючи ринкову оцінку експерта.
