У кожному багатоквартирному будинку, де створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), є певні органи, які відповідають за його управління та прийняття важливих рішень. Уявіть собі, що це як невелика "влада" у вашому будинку, яка діє в інтересах усіх мешканців.
Давайте розберемося, що це за органи і чим вони займаються, простою мовою.
Основні "керівники" вашого ОСББ:
Згідно з правилами (які записані в спеціальному документі – статуті ОСББ), у вашому об'єднанні є три головні органи управління:
1. Загальні збори співвласників: Це як "парламент" вашого будинку. Тут збираються всі власники квартир або нежитлових приміщень, щоб обговорити найважливіші питання і прийняти рішення голосуванням. Це найвищий орган управління, і його рішення є обов'язковими для всіх мешканців.
2. Правління: Це як "уряд" вашого будинку. Його обирають загальні збори для того, щоб керувати будинком у повсякденному житті. Правління відповідає за виконання рішень загальних зборів та вирішення поточних питань.
3. Ревізійна комісія (або ревізор): Це як "контролери" або "аудитори". Їх обирають, щоб перевіряти, як правління розпоряджається грошима та веде господарську діяльність. Вони слідкують за тим, щоб усе було чесно та прозоро.
Загальні збори: головний "голос" будинку
Усі важливі рішення щодо життя вашого будинку приймаються саме на загальних зборах. Ось що вони можуть вирішувати:
- Основні правила: Затверджувати статут ОСББ (це як "конституція" вашого об'єднання) та вносити до нього зміни.
- Хто керує: Обирати та переобирати членів правління.
- Спільне майно: Вирішувати, як використовувати спільні частини будинку (наприклад, під'їзд, дах, двір).
- Гроші: Затверджувати кошторис (план витрат), баланс (звіт про доходи та витрати) та річний звіт про діяльність ОСББ.
- Важливі договори: Давати згоду на укладення великих договорів, які стосуються цінних паперів, майна або спільного майна.
- Платежі: Визначати, скільки і за що ви будете платити як співвласник.
- Ремонт та будівництво: Приймати рішення про серйозні роботи, такі як реконструкція, ремонт або будівництво нових споруд на території будинку.
- Заохочення: Визначати, як винагороджувати голову та членів правління за їхню роботу.
- Управитель: Обирати або звільняти управителя (якщо будинок наймає керуючу компанію), затверджувати умови договору з ним.
- Створення інших організацій: Приймати рішення про створення інших юридичних осіб або участь в інших об'єднаннях.
Загальні збори скликаються щонайменше раз на рік. Ініціювати їх проведення може правління або група мешканців (не менше трьох власників).
Про прийняті рішення обов'язково повідомляють усіх співвласників.
Кожен власник має право ознайомитися з протоколами зборів та іншими важливими документами і навіть робити з них копії. Якщо ви не згодні з рішенням загальних зборів, ви маєте право оскаржити його в суді.
Для зручності та оперативного вирішення деяких питань загальні збори можуть обирати представників від будинку, які будуть приймати рішення на спеціальних зборах представників.
Однак такі збори не можуть вирішувати питання, що стосуються майнових прав співвласників або погіршують умови проживання.
Рішення на загальних зборах приймаються голосуванням. Зазвичай, для прийняття рішення потрібно більше половини голосів усіх співвласників. Проте статутом ОСББ можуть бути встановлені інші правила голосування з деяких питань, але не менше ніж 50% і не більше ніж 75% голосів (а для особливо важливих питань, наприклад, обрання правління, зміна форми управління, внески, кошторис – більше ніж 67%).
Якщо на загальних зборах не вдалося зібрати потрібну кількість голосів, проводиться письмове опитування серед тих, хто не голосував.
Правління: щоденні "менеджери" будинку.
Правління – це виконавчий орган, який відповідає за поточну діяльність ОСББ. Вони працюють під контролем загальних зборів і звітують перед ними. Ось чим зазвичай займається правління:
- Планування: Готує кошторис, баланс та річний звіт.
- Збір коштів: Слідкує за своєчасною оплатою внесків і платежів та вживає заходів щодо боржників.
- Витрати: Розпоряджається грошима ОСББ відповідно до затвердженого кошторису.
- Договори: Укладає договори на виконання робіт та надання послуг (наприклад, прибирання, охорона, ремонт) та контролює їх виконання.
- Документи: Веде діловодство, бухгалтерський облік та звітність.
- Організація зборів: Скликає та організовує проведення загальних зборів або зборів представників.
- Опитування: Призначає письмове опитування співвласників.
Кількість членів правління, порядок їх обрання та термін їх повноважень визначаються загальними зборами.
Ревізійна комісія: незалежні "очі"
Ревізійна комісія (або ревізор) обирається з числа співвласників або може бути найнятий аудитор. Їх головне завдання – контролювати фінансово-господарську діяльність правління. Порядок їхньої роботи та кількість членів комісії також затверджуються загальними зборами.
Сподіваємося, це просте пояснення допомогло вам краще зрозуміти, як влаштовано управління у вашому ОСББ. Знання про ці органи та їхні функції допоможе вам брати більш активну участь у житті вашого будинку.
Корисні посилання:
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#Text
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14#Text
