Чи можливо визнати недійсним договір купівлі-продажу будинку, якщо там були зареєстровані діти, які фактично в ньому не проживали?
Договір купівлі продажу будинку не може бути визнано недійсним на тій підставі, що в будинку були зареєстровані, але фактично непроживаючі діти.
Для осіб, які купують нерухомість, зокрема якщо право власності на таке майно виникло на підставі ЗУ “Про іпотеку” дуже важливо знати майбутні ризики, які полягають в тому, чи може попередній власник (іпотекодавець) визнати недійсним договори купівлі продажу будинку недійсними, з тої чи іншої підстави.
У даному випадку розглянемо ситуацію, коли іпотекодержателем було відчужене майно на підставі статті 38 ЗУ “Про іпотеку”, але в будинку були зареєстровані, але фактично не проживали, діти.
Для прикладу розглянемо ситуацію, що наведена в Постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17
Посилання на Постанову Верховного Суду: https://reyestr.court.gov.ua/Review/94071331
У даній справі ОСОБА_1 звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ратіо інвест»(далі - ТОВ «ФК «Ратіо інвест») (нова назва - Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Юнівест») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Каунт-про» (далі - ТОВ «Каунт-про») про визнання договорів недійсними та витребування майна.
Однією із підстав позову позивачі зазначали, що у житловому будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на момент продажу майна були зареєстровані малолітні діти, але дозволу органу опіки та піклування на відчуження вказаного будинку відповідачі не отримували.
Рішенням від 13 березня 2018 року Печерський районний суд міста Києва відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 . Київський апеляційний суд залишив рішення без змін постановою від 08 листопада 2018 року. Щодо прав дітей, Апеляійний суд зазначив: Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що права малолітніх дітей укладенням спірних договорів не порушуються.
Верховний Суд залишив вище наведені рішення суду в силі. Щодо порушення прав малолітніх дітей Верховний суд зазначив наступне:
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що у житловому будинку, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , який є предметом іпотеки, зареєстровано двох малолітніх дітей, а саме ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , які є племінницями позивача. Крім того, у житловому будинку розміщується Посольство Грецької Республіки, про що зазначено представником позивача в суді. Цей факт підтверджується також договором оренди будинку від 04 червня 2013 року, укладеним між ОСОБА_1 та Посольством Грецької Республіки. Враховуючи те, що протягом тривалого часу в зазначеному житловому будинку знаходиться Посольство Грецької Республіки, що виключає можливість проживання у вказаному будинку малолітніх дітей, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про те, що укладення оскаржуваних договорів не суперечить правам та інтересам малолітніх дітей, не звужує обсяг їх існуючих майнових прав та не порушує їх охоронювані законом майнові інтереси.
Висновок: ризиків купівлі нерухомості (квартири, будинку), які продає іпотекодержатель і там зареєстровані, але фактично непроживаючі діти, немає. З даної підстави договір не може бути визнано недійсним.
